与房地产有关的几个法律问题
导读：
最近几年，中国的房地产价格上升很快，尤其从去年下半年开始，房地产更是进入了一个加速上涨的阶段，可以用疯狂涨升来形容。《 京华时报》11月15日消息，单是今年10月份一个月，北京的商品房价格上升超过了17％。过快的增长，引起了一系列的社会问题。由此产生的纠纷也比较多。笔者结合最近接触的几个房地产案例，谈谈相关法律知识。
一、房主在签订卖房协议后，因为房屋涨价又不愿出卖房屋。
在这种情况下，权利受到侵害的是买方。但买方可以通过选择两种方式维护自己的合法权益。一是要求卖方继续履行合同。二是不要求履行合同，但要求卖方赔偿房屋涨价造成的经济损失。当然这两种方式都要通过到人民法院诉讼的方式来解决。如果法院判决卖方继续履行合同，则买方可以通过法院执行程序来进行归还银行贷款、产权过户等手续，而不必由卖方配合。值得注意的是，依照《物权法》、《担保法》的规定，已经抵押的房屋的产权过户必须要征得抵押权人的同意。具体的说，按揭贷款的房屋的产权过户，必须要征得银行的同意。但目前中国的银行都不同意。所以，产权过户的前提是全额归还银行的贷款，解除抵押。而买方在过户后，仍然可以以自己的名义向银行申请贷款。
二、房主不卖房子以后，房屋中介不退还中介费。
随着房地产价格上升，交易的火爆，房屋中介如雨后春笋，数量激增。其中相当数量的中介是基于卖房人和买房人法律知识的欠缺，依靠霸王条款来聚敛巨额不义之财。笔者遇到的一个案例就是，买房人、卖房人、中介签订了三方协议。协议中明确约定，如果卖房人不出卖房屋，则中介费用不退还。就在买房人交付了全额六万元的中介费之后，卖房人以房屋不具备上市交易条件为由，要求解除合同，不卖房子了。买房人白白损失了6万元。这是一个典型的利用霸王条款来欺诈的案例。现实中无论是买是卖房人往往过度相信中介，以为中介有通天的本领，可以通过各种关系办一些根本办不到事情，比如可以提前办理房屋的产权证等等。由于房地产知识的欠缺和对中介的迷信，受骗也就难免了。在上述案件中，其实买房人可以通过起诉中介和卖房人，挽回大部分经济损失。
三、未取得产权证的房屋的处理。
有些商品房，由于开发商的原因（一般是由于房屋整体抵押未解除）而迟迟没有办理产权证。这种情况下，买房的业主可以起诉要求开发商按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。如果买房的业主又将房屋出卖给另一个买主，双方就此二手房买卖产生纠纷，则人民法院一般不会将房屋的所有权做出处理，因为房屋产权证尚未发放。人民法院一般会将房屋的使用权做出判决，待产权证发放以后再做产权确定处理。
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