如何估算房产投资价值
最权威的购房指南法法律频道
如何估算房产投资价值
考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。
一大公式：租金乘数小于12
租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入），小于12。
比如一套房子，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
二大公式：8—10年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。
一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8—10年左右。仍以上面提到的那套房子为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10．3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
三大公式：15年收益决定是否物有所值
另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年<房产购买价，那该物业价值已高估。
仍以上面提到的房子为例，2001年时，年租金收益为1．8万元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。
以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
如何估算房产投资价值 如何估算房产投资价值
如果您的问题还没解决，您可以直接拨打网站免费法律咨询热线:400-000-6432专线，专业律师即时帮您解决法律问题。
声明：该作品系作者结合法律法规，政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
房地产估价是需要分类型的，分为一般评估和房地产抵押贷款评估、特定评估。其中房地产抵押贷款评估是最常见的房地产估价类型之一，必须由金融部门指定或委派的评估机构进行
一、明确估价基本事项包括:(1)明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等;对房屋，应明确它的坐落位置(门牌号
在房地产市场评估价格确定方法中，主要有市场比较法、成本法、基准地价修正法等。其中，市场比较法是最常用的方法。市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进
房地产估价，全称为房地产价格评估。台湾称其为不动产估价；香港称其为物业估价，都是一个意思。房地产估价，是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下：双方可以先行私下协商处理，协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉；当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费；卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款，具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料，面签银行、银行报卷和审批；银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下：属于个人财产的分割给个人，属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定；双方有协议的，按照协议进行分割处理；有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体，在办理二手房买卖过户手续时，当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料，没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定，合同内容的修改属于合同变更行为，必须合同当事人协商达成一致合意，达成合意后对修改事项双方签字确认即产
