题记：房价涨了，购房者不愿意了，将开发商告上了法庭，上纲上线的说他们乱提价。市场经济下，市场说了算，开发商觉得是个冤案。对此，《安家》秉承公平公正的原则，对此案进行公开审理，希望广大读者监督，维护房地产界的良好秩序和市场环境的健康发展。

　　审判员

　　《安家》读者

　　控方：

　　部分购房者、认为房价上涨不合理者

　　核心证物：

　　房地产数据

　　辩方：

　　开发商、代理行

　　核心证物：

　　房地产数据分析，房地产营销分析

　　控方出场:部分购房者，认为房价上涨不合理者

　　控方观点：涨价不合理，开发商快停止(证物展示，数据说话)

　　背景：成交量走低，但众多项目纷纷提价，这种“冰火两重天”的局面让楼市更显扑朔迷离。

　　60余个项目集中入市，成交量不断走高，让北京的5月红红火火。但是据新盘数据监控中心统计，5月25日-5月31日北京楼市整体下挫，期、现房成交量均出现大幅下滑，其中期房签约环比上一统计周期下滑33.88%，商品住宅期房签约环比下降17.24%，现房签约也出现四周来的首次下滑，环比下降26.88%。对于目前市场中多项目提价的现象，我们以4-5月份价格变化为依据，对北京市场的涨价项目进行系统梳理。4-5月中，北京有30余个项目涨价，其中朝阳、大兴、丰台共26个项目涨价，占到所有涨价项目的70%以上。

　　在众多涨价项目中，以朝阳、丰台、大兴的项目为主，除了项目因销售情况较好而涨价的原因以外，个别项目的涨价对于周边区域其他楼盘也有一定影响。另外，如丰台、大兴等南城区域，成为近期人们置业关注的热点，从而在一定程度上带动该区域项目价格上涨。

　　30余个项目涨幅不等 最高均价上涨5200元/平米

　　5月份全市新建住宅价格环比在4月上涨0.4%的基础上再涨0.5%;商品住宅销售量出现下降趋势，当月住宅销售15164套，比4月份少销2122套，销量减少12%。

　　从30余个涨价项目中看，多数项目涨幅在500-1000元/平米之间，但也有项目涨幅较大，如位于东四环的东恒时代家园4月均价为14800元/平米，而近期价格涨到20000元/平米;位于CBD核心区的首创禧瑞都，4月天禧价格为45000元/平米，近期价格涨到50000元/平米;位于西四环的中堂，4月均价为12000元/平米，近期价格涨到15000元/平米。

　　以下为朝阳、丰台、大兴及其他区域各项目具体涨幅情况：

　　朝阳区平均涨幅为1538元/平米，丰台区平均涨幅为2125元/平米，大兴区平均涨幅为931元/平米。

　　控方结案陈词：

　　通过以上的数据，涨价项目之多，涨幅之大已经让市场进入不理智状态。07年就出现过一夜之间涨2000元的疯狂局面，没有理由不计后果。去年已经尝到了不理智的后果，现在开发商应该谨慎对待市场，理智对待消费者。目前数据显示项目出现这个5200元这么高幅度的提价，显然不是理智行为，希望尽快停止，恢复理性。

　　辩方出场：开发商

　　辩方观点：数据会说谎，价格看市场

　　(证物展示，数据分析，项目分析)

　　辩方代表“律师”发言：

　　金网络房地产经纪有限公司副总经理 林金城

　　我先讲个小故事：

　　美国洛杉矶有一家汉堡包店，卖的汉堡包是用兔肉和马肉做的，远近驰名，很多人都慕名而来。

　　有一个人问老板，“你这个兔肉和马肉的比例是怎么搭配的?”老板告诉他，“1：1”。

　　他很高兴地回去了，按照“1：1”做成了汉堡包，开业后却鲜有客源，味道也远远不及前家。

　　他奇怪的去问老板，“我也是按照一斤兔肉对一斤马肉做的，为什么味道差距这么大?”老板告诉他：“我说的是一只兔子对一头马。”

　　其实有的时候我们以为数据涨了就是火热，看到增幅面积大了就觉得市场突飞猛进的增长，这些都是盲目的。比如项目的销售策略上就是低开高走，是正常的。或者把一个项目中位置区域相对较差的低价卖了，好的留在后面自然要涨价。很多房地产销售中常用的策略和现象在目前看来就草木皆兵了，在我看来没有必要。仅仅看到数字并不能说明问题，要明白数字背后的原因。

　　比如五月成交面积的大幅提高是因为这个月入市项目以大面积三居为主，销售出去的平均面积都大，拉升了整体的成交面积;并且以改善性住房需求为主，拉动整个均价的上扬。这些都会在数字上给人大幅上升的假象。

　　6月2日北京房地产交易管理网数据显示，目前可售住宅期房的套数为8.19万套，比去年同期少了0.36万套。整体的销售状况好，说明市场需求还是旺盛的，那么市场经济的调节必然带动房价的上扬，是自然现象。

　　金融危机以来的股市，最低曾经不到1700点，现在将近3000点了，很多中小盘股都翻了两到三倍。再说石油最低的时候是30多元，现在涨了，还有大宗商品的价格也都涨了，那么煤、钢铁、房地产的价格还有什么理由涨不回来呢?股市涨很正常，可是房价涨了就接受不了?

　　我认为目前这种量价齐升的房地产走势其产生的原因有四个：一是前期积压的刚性需求集中释放，2008年房地产市场低迷，通胀预期，导致消费者持币观望，商品房销售面积持续下滑，整个2008年市场成交极度萎靡。一年的时间里累积的刚性需求在09年受到房价下降、政策刺激等因素的综合影响开始释放。二是政府出台的一系列政策支持，从客观上讲中国是从07年10月之后才感受到经济危机，股市2000点时候大家觉得还是不敢进去，石油到30多元了还是不敢存。凯恩斯的经济政策观点的核心是反对自由放任，主张国家干预，从今年年初开始，全球经济回暖，美国、中国等国家都采取了大力措施，欧洲相对较小，但这次各国政府从态度上来说是一致的积极，政策的积极出台渐渐在市场中发生了作用。三是货币供应量和流通量的增加，金融危机发生后各国政府投入了大量的资金入市。四是通胀的预期，通货膨胀肯定会有所显现，只是会滞后一些，目前大家对通胀的预期已经发生了变化，为了抵御通货膨胀，可以保值增值的房产自然成了最佳选择。十年前有一百万的人非常了不起，今天有一百万的人在三环内却买不起一套像样的房子，对于投资者和购房者来讲，让资产保值不缩水，为了抵御通胀最好的选择还是投资房地产，大量投资资金的介入势必会带动房地产市场的火热;[page]

　　所以我认为对目前这种量价齐升的状况，市场应该适应并且能乐观的去看待这种涨价现象。

　　房价上涨的充要条件之一：

　　期房存量房消化迅速，销售目标提前完成(数据分析)

　　住宅期房同比减0.36万套

　　可售住宅套数俗称楼市库存量，去年整年楼市的销售惨淡，使得北京楼市库存量快速增加。

　　数据显示，北京楼市可售期房住宅从去年7月份开始逐渐增加，9月初达到9.5万套左右，10月增加到11万套，12月为11.3万套，达到近年来的历史最高点。今年1月1日北京住宅期房的库存达到10.9万套，2008年1月1日的期房库存仅有6.9万套。 6月2日，北京房地产交易管理网数据显示，目前可售住宅期房的套数为8.19万套，比去年同期少了0.36万套。

　　“今年以来，开发商为了快速消化库存，纷纷采取降价或打折促销的方式来销售，尤其是库存量比较大的楼盘，打折的幅度较大。”北京某房地产研究所副所长牟增彬昨日告诉记者，由于去年底楼市走势并不明朗，多数开发商对预期悲观，纷纷将降价消化库存作为其今年的首要任务。中原地产研究院的数据显示，万科、中海等十大地产业的标杆房企中，已有7家截至5月底的销售面积已经达到全年计划的50%以上。其中，华润、金地、中海等更是已经完成全年目标销售面积的68%以上。

　　房企基本完成去库存任务

　　包括保利、富力等多个房企，今年均将消化库存作为其首要任务。但由于开发商采取去库存销售策略，在一定程度上使得部分性价比高的楼盘出现了热销。“我认为目前多数开发商，基本完成了去库存的销售任务。”牟增彬称，虽然今年前5个月楼市的基调是热销，但聪明的房企仍采取去库存销售策略。

　　牟增彬认为，从目前的整体来看，开发商去库存基本接近尾声。数据显示，5月份开盘项目达68个，创近三年同期开盘项目个数之最。据统计，这68个项目的新增供应套数为8240套，新增供应面积为89.1万平米。“新开盘项目增多进一步说明，多数楼盘的去库存任务基本完成。”

　　房价上涨的充要条件之二：

　　产品升级提高产品价值

　　涨价代表项目类型一：之前为低价策略，目前只是调整到同区域均价水平

　　物证展示：

　　【 雍景四季代表发言：营销总监 石伟 】

　　08年受到经济环境与行业政策影响，很多项目受到影响被迫降价，利润远远低于之前。同时很多项目通过打起价的手段，希望吸引消费者关注，相应配合推出品质相对差的房源，或者拿这部分做特价。在这个阶段中主要消化的是存量房，新增供量较少。经过半年的经济转暖，存量房的逐步消化，现在各项目剩余的房源属于相对较好的部分。也正是因为市场，开发商才有勇气推出这部分，自然价格上涨，与06年那类不理智的涨价有本质区别。比如我们去年推出的10500元/平方米特价，今年推出楼王，品质明显提升，正对中心人工湖，可望西山，通透板楼，准现房销售，社区最后一栋，不存在未来干扰，位于社区中心位置，外部干扰小等等，价格自然到了12800元/平方米。

　　我们项目历来定价都是比较理性，07年开盘定价就是低开高走，让利于客户，08年也不因为市场变坏，而不负责的杀价，所有的定价都是结合项目自身产品与市场竞争对比得出的。没有涨价之前我们价位是处于比较低的，目前周边的项目我们的价格处于中游，一直保持着竞争力。主要原因是，这次我们销售的是楼王，而别的项目不是，此消彼涨才给人的感觉我们涨了多了些 。其实如果和别的项目的楼王比较，我们就是比较低的了。我们仍然有一些少量尾房销售，价格处于10500-11500元/平方米之间，在区域中是很有竞争力的。茂华景都会13800元/平方米，鼎城14000元/平方米，香溪度 (论坛 新闻 视频)16000元/平方米，目前西区销售项目较少，基本就是这三个项目和我们。稀缺性是这个区域共同的一大卖点，西区无现房现在是，雍景四季这个项目仅存250套，所以我们项目在这个区域来说售价还是处于中等水平。

　　【 中堂代表发言：营销总监 麻艳东 】

　　从周边项目均价对比表格可以看出，中堂虽然从4月份的均价12000元/平方米涨幅到6月份目前的16000元/平方米，但整体的售价在这个区域只属于中等水平。之前12000元/平方米是公司是市场低迷期采取的一种地价销售策略，通过高质的性价比来吸引购房人群，在项目的销售前期达到一定知名度和到访率之后，在市场回暖的情况下结束促销，将售价拉升到与同区域楼盘相同的水平线上。所以中堂虽然在涨价楼盘中差价提升很多，并不代表这样的提价哄抬了区域整体水平，市场还是在一种平稳有序的状态下运行。

　　中堂以阳光高板为主,最大化利用土地,提供城市中心的绿意生活。产品呈现国际化形态,以中国住宅底蕴为积淀,与世界风潮相结合,造出具有历史感、文化感的含有中式符号的儒学相府。在同区域产品中有独特的竞争力。

　　【 禧瑞都 】

　　从投资的角度来说，CBD为高端地产投资首选区。CCTV新总部在CBD落成，形成中央传媒区，完善了首都中央商务区的战略规划，推动CBD“双核”成型，使其成为格局最系统、最完备，涉外资源最丰厚、商务氛围最浓厚的中心区。而禧瑞都扼守朝阳路与东三环金十字路口，距新CCTV仅50米，雄踞CBD新核中央传媒区正中，尽享CBD区域世界级高端生活配套，构筑起国际化大都会顶级生活圈。其以“国家地标豪宅”之尊稳享投资价值，成为全球财富精英置业坐标。禧瑞都作为首创置业09年的品牌力作，无论在土地价值、城市景观、产品形象、空间设计还是内在品质层面，不只是增值财富的良性资产，更是稀缺的收藏鉴赏品，并成为继柏悦居、御金台 (论坛 新闻)之后北京高端住宅的全新标杆。立项以来，一直备受关注和期待，开盘前推出贵宾金卡仅三周即认购超过200张，其受追捧的程度可见一斑。目前状况表明市场是供不应求的状态，涨价是必然之选。

　　涨价代表项目类型二：项目处于后期，品质提升且需求旺盛

　　物证展示：

　　【 龙德紫金代表发言：项目总经理 王杰 】

　　我们目前对项目做价格调整，从项目层面上来说，原因有三：一是周边百姓对龙德紫金周边的生活条件很满意，对这个区域的广场规划和交通的提高都非常认可，目前入住率已经非常高;二是昌平区咨询产业聚集区优惠政策的支持，我们与昌平区政府签订的这项协议规定，租这里房子的咨询产业可以享受3年资金补贴，这个资金相当于这个区域房租一半以上，这样的政策对龙德紫金今后租房市场是很大的利好，房子好租，自然好卖，带动了消费者的关注，那么适当的提价也是市场供需关系的结果;三是目前龙德紫金全部是现房尾房，项目到了后期房源少的时候必然会有一些提价的销售策略。从宏观房地产市场层面上看，连续四个月房屋投入市场量下挫50%，供应量下降而刚性需求未减，市场需要一定得提价来调整;而且我们也看到广渠门10号地为房地产点燃了一把火，开发商开始争相拿地，带动了市场的整体繁荣。所以从项目的产品层面到宏观市场层面都是一种看好的局势，提价的必然之举。[page]

　　【 优山美地代表发言：鲁能格拉斯小镇 (论坛 新闻)总经理 王广善 】

　　优山美地6月份比5月份的价格涨幅达到10%，我认为原因主要有二个方面：首先产品的精细化程度更好，园区的生活成熟度也很完善，优山美地项目在中央别墅区的位置让项目拥有优势。其次是产品的稀缺性，目前优山美地仅余22套，而且都处于项目整体的优势地段，物依稀为贵，所以价值提升理所当然。

　　房价上涨的充要条件之三：

　　刚性需求与投资需求的市场支撑

　　辩方代表“律师”发言：

　　金网络房地产经纪有限公司副总经理 林金城

　　目前这种量价齐升的房地产走势，我认为泡沫化是一个必然的趋势，产生原因有三个：一是供应量和流通量的增加。各国政府投入大量资金入市。二是投资需求。十年前有一百万的人非常了不起，今天有一百万的人在三环内买不起一套像样的房子。对于投资者和购房者来讲，让资产保值不缩水，除了投资股票、期货，就是投资房地产，投资资金的介入势必会带动房地产市场的火热。三是政府宏观调控的政策支持。客观上讲中国是从07年10月之后才感受到经济危机，股市2000点时候大家觉得还是不敢进去，石油到30元了还是不敢存。今年年初开始，全球经济回暖，这次各国政府从态度上来说非常一致，凯恩斯的经济政策观点的核心是反对自由放任，主张国家干预。美国，中国采取大力措施，欧洲相对较小，但政府这次的态度都是一直的积极。这样投入的钱渐渐发生了作用，虽然目前经济指标很多还是没有发生大的变化，煤炭、石油的投入不会快速产生实际的效应，很多指标显示负增长还是负的，但大家心里预期发生了变化，对未来的走势开始看好。从另一个层面刺激投资，进而产生泡沫。这三种原因产生的泡沫让很多人开始担心资产保值问题，又回到投资房地产的轨道上来。

　　比如99年初开始做华腾园 (论坛 新闻 视频)的时候，相当于是商品房政策开始后北京的首批项目，我们当时定价5000元左右，打折后相当于4200元，非常担心是否能销售出去，开盘后还是被抢购一空。说明很多时候，我们低估了市场的能力。07年的时候所有人都一致认为还会涨，所以大家都涨的很坦然，但是今天，09年，大家一边涨价一边小心翼翼的维护这个市场，是根据市场的状况来调节，已经不再那么盲目了。所以我认为目前这种量价齐升的状况市场应该适应并且乐观看待。辩方结案陈词：房地产作为市场经济的产物，价格是由市场决定的。通过5月份在售项目动态的分析，在5月份销售排序前20位项目中，销售价格走势以上行为主。除去两个项目为5月份新开盘和1个项目价格走势呈高位振荡外，其余17个项目的销售价格走势均呈现价格攀升，销售放量增长的状态。说明市场的需求依旧非常高，需求决定价格，在市场满足前述三个充要条件的前提下，具备涨价空间及权利，希望法官判给我方涨价的合理权。