核心提示

　　2007年10月1日起，《物权法》和国务院发布的《修改〈业主维权正在朝向理性化、规范化方向迈进，让人看到了建设和谐小区的希望。

　　理性的“分手”

　　乌鲁木齐宏怡花园小区是个建成5年的中型社区，拥有小区业主1201户。2005年，这个小区与新疆深发展物业管理有限责任公司签订了3年的聘任合同。其间，由于收钱不开具发票，财务状况不公开，基础设施建设无人管理等问题，小区业主多次向有关部门投诉物业公司，甚至与物业管理人员发生过激烈冲突。

　　由7名业主代表组成的现任宏怡花园小区业主委员会成立于2007年7月，通过政府有关部门批准备案，经过广泛的民意问卷调查后，宏怡花园小区业主委员会10月11日宣布，有860户业主同意解聘新疆深发展物业管理有限责任公司，这一数字超过业主总人数的半数，且这些业主购买建筑物的面积超过总建筑物面积的一半，依据新修订的物业管理条例，对这家物业服务企业予以解聘。

　　消息传出，各方额手称庆，有人称其为业主维权的“里程碑的事件!”对于这起新修订物业管理条例实施后的首起业主解聘物业公司事件，乌鲁木齐市房产管理局物业监督处明确表态，同意宏怡花园小区业主委员会通过招标方式重新选聘物业管理公司，并予以备案。

　　记者12日在宏怡花园小区物业部看到，小区管理工作在有序进行。物业部部长苏庆生表示，很多工作已被业主委员会接替。物业部工作人员告诉记者，双方合同明年到期，在宏怡花园小区业主大会10月中旬后召开重新选聘物业服务企业招标会的这段时间，他们将以积极态度应对，继续留在小区坚持工作。

　　至此，宏怡花园小区业主的维权在和平氛围中得以顺利进行。目前，小区业主和物业公司都在静待招标大会的结果。对于广大业主来说，小区即将迎来新的开始。

　　维权趋向理性

　　今年以来，物业管理成为乌鲁木齐市民投诉的热点。据乌鲁木齐市城市管理服务中心统计，今年1月至6月，受理市民反映的物业管理投诉问题达8000余件，占投诉总数的三成左右，为投诉问题之首。

　　记者在宏怡花园小区里注意到，这里的水泥道路多处坑洼不平，80%的单元楼门锁损坏，偌大的小区里仅发现一条石凳，一些业主反映，楼道里灯坏了，请物业来修往往要“吵闹好几回才给办理”，维修单元门的请求不知提了多少次，到现在也没修，临街的居民楼业主说，地下室被盗和外来人员在楼道里小便是常有的事。

　　“虽然对现在的物业公司积怨很深，但是不满意归不满意，我们一直努力通过和平理性的方式找到解决问题的办法。”宏怡花园小区业主委员会副主任鲁卫斌说，“这背后的艰辛和付出一言难尽。业主委员会成员此前花了两个多月时间数十次到政府部门咨询了解有关政策，组织业主代表到一些物业管理有方的小区考察，入户征求小区业主的意见建议等等。”

　　“我们不仅熟读了新的物业管理条例，还掌握了全市一些拥有高质量服务的小区的成功经验。”宏怡花园小区业主委员会成员们感到颇有成就感，在做完民意调查的同时，经过大量前期准备工作，对解聘现有物业公司后小区正常的水、电、卫生、治安等事务的应急预案，业主委员会早已准备就绪，所以，宣布解聘物业公司后，没有出现混乱局面，小区各项日常管理事务平稳过渡。

　　乌鲁木齐市水磨沟区建设局物业管理科的马鑫介绍说，他们每天都会接到来自市民的4至5起物业投诉。值得欣慰的是，越来越多的小区业主遇到问题后，倾向于依靠法律保障，咨询切实可行的措施，理性寻找解决问题的途径，一些组织健全、管理得当的业主委员会在其中功不可没。

　　业主当自强

　　“你对小区物业满意吗”，这一话题如今成为城市小区业主最关心的问题。记者从乌鲁木齐市房产管

　　理局了解到，乌鲁木齐现有的300多家物业管理公司中，绝大多数不是自主选聘，无法签订物业管理合同，各种物业纠纷很多。相应的是乌鲁木齐市目前仅有120多个业主委员会，尚不足物业管理区域的15%。其中，还有相当数量存在组织涣散、制度不健全、运作不规范等现象，不能发挥作用。

　　新疆志通律师事务所律师高鹏于今年5月提出成立房地产业主保护协会的构想，由于在日常业务中经常受理房地产业主与物业纠纷案件，高鹏对业主维权感受颇多。他认为，如果把业主与这些开发商、物业公司展开维权斗争比作是一场力量的博弈，那么，双方占有的资本、信息资源的不均衡性，注定了业主在博弈过程中的劣势地位，造成业主维权之路举步维艰。

　　高鹏认为，随着房地产业的发展和相关法律法规逐步完善，城市居住小区中业主的自我保护和维权力量日渐强大是必然结果，这其中，固然离不开政府有关部门的支持和引导，但更重要的是广大业主自身的努力和付出，开展学习、研究，通过规范化运作，使业主委员会的工作更有序，更规范，更切合实际。

　　如今，已有越来越多的小区业主在网络上和现实中联合起来，学会用法律武器有效维护自身权益，他们正在积极地交流维权经验，学习通过有效途径改善与物业公司的关系，为小区创造和谐的环境，因为他们明白，“改善小区现状，业主当自强”。

　　今年10月1日起实施的《物权法》明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　在《物权法》出台实施以前，全国各地普遍存在“小区物业部门将公共车位出售或出租给业主从而谋取经济利益”的现象。因小区内车位、车库的归属问题，以及小区内道路上的车位收费问题而引发的纠纷已成为社会各界关注的热点。如今，《物权法》已经出台，今年小区物业部门还能继续出售或出租公共车位吗?遇到这个问题时，业主该如何维护自己的合法权益……针对广大读者关注的这些热点问题，本报对各地的相关报道进行了综合整理。

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　　[各地扫描]

　　苏州公共车位收费需经二分之一以上业主同意

　　将于2008年1月1日起施行的《苏州市住宅区物业管理条例》规定：物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益;不得擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营;物业管理区域内业主共有的汽车车位，其停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的，不得收取停车费。

　　杭州租售居住区公共车位罚款

　　今年3月1日起施行的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》规定：地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，由开发建设单位建成后无偿移交给全体业主，开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以10万元以上50万元以下罚款。

　　广州广大业主准备维权

　　目前，随着《物权法》的实施，广州多个小区的业主表示将尽快到房管、规划部门查询小区什么地方属共有，什么地方属专有，并据此为提出诉讼做准备。

　　广州的孙先生近日和很多小区业主一样陷入了“车库难题”——小区原来每个车位月租仅400元，但上月中旬，发展商却突然贴出通告，取消月租制，车位将全部出售，每个30万元。发展商似乎也注意到了《物权法》的规定，在通告后面提到“车位将优先满足业主购买需要”。孙先生觉得不可接受，他当时就打算提出诉讼，但想着《物权法》未实施，考虑到法律的适用性，他说服其他业主，等10月1日后再“统一行动”。“现在，时候到了”。他说，他们会尽快查阅相关资料，做好准备再提出诉讼。

　　在10月1日前，广东省社科院就《物权法》举办了一次公开论坛。广州市国土房管局物管处处长杨承志表示：“目前关于车库等共有物权的讨论很多，但很多意见都是从自身所处阶层的利益考虑的。”他希望司法部门早日提供一个方向，也表示“欢迎业主通过司法途径维护自己权利”。

　　值得留意的是，《物权法》实施当天，广州市房管局就出台了《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》，文中重申了《物权法》关于保障业主共有权的精神。

　　广东省政协委员王则楚表示，业主应该细读相关通知，遭遇权利被侵害的疑惑时，可及早向房管部门提出“建(构)筑物区分所有权的测绘”，根据结果判断维权的途径。他说，业主们在维权前，一定要先弄清楚“到底拥有什么地方的物权”，同时可要求房管部门对此作明确登记。

　　南京　法院判决地下车库归业主共有

　　2003年11月12日，南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。这是《物权法》实施之前，法院对车库权利归属问题作出的一个典型判决。

　　星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区。1998年9月，开发商在申报时，南京市规划局要求其按规定配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。

　　开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车库才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。

　　2003年6月，星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉星汉公司，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。

　　2003年11月12日，鼓楼区法院开庭审理了此案。合议庭根据相应地方法规作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

　　[专家观点]

　　公共车位归车主共有

　　全国人大常委会法工委副主任王胜明在接受媒体采访时表示，《物权法》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。

　　对于在小区共有道路上停放汽车并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。

　　尹田说，如果有车的业主无偿占据了小区的共有道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。

　　而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，有职业律师指出，可以通过具体的地方条例来补充完善《物权法》的规定。

　　[社会呼声]

　　《物权法》的法律盲点

　　“小区停车费纠纷的关键是确定权属。”北京忆通律师事务所毕文强律师接受媒体记者采访时说。大多数业主寄希望于已实施的《物权法》能够打破目前小区内物业坐庄垄断车位的局面，但一些法律界人士对此却并不乐观。

　　涉及小区停车位置分地上停车位和地下车库两种，二者概念不同。北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭认为，多数小区的地上停车位占用的是小区的公共区域，所有权应属于全体业主，收益也属于全体业主。但在车库到底应该归谁这个问题上，陈旭认为，目前《物权法》做出的是框架性的规定，对于车位的一些具体纠纷比较难于操作。

　　陈旭认为，车位纠纷的焦点问题都需要有关部门尽快制定《物权法》的实施细则加以规范。

　　毕文强律师认为，目前还存在两个法律盲点。“对于权属归开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否应该由政府介入?在业主委员会还没有产生的时候，业主所有的停车位其停车费怎么收取?”

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　　法律条文应细化

　　“遗憾的是，我国民法对于建筑物区分所有权的研究并不深入和彻底，所以在住宅小区车库、车位权利归属上出现顾此失彼的现象。”北京市京都律师事务所的戴福律师说。中国人民大学法学院王宗玉教授也表示有同感：“车位的问题很复杂，《物权法》的规定较笼统，可操作性不强。”

　　王宗玉教授说：“《物权法》规定，如果车位在建筑规划内，业主在买房时应与开发商约定车位的归属。不过，由于业主处于劣势地位，在约定时会对业主不利。”

　　王宗玉教授认为：“一般来说，如果车位已计入公摊面积，车位的所有权应归业主所有。但其也存在弊端。”其最大的弊端在于，当发生争议时，哪方负有举证责任以及如何确认车库、车位是否摊入成本不明确。“因为公摊面积的计算涉及专业问题，法院很难查清。”《物权法》第七十四条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。戴福律师认为此规定显而易见缺乏可操作性：“什么是应当首先满足业主的需要?怎么才算满足业主的需要?如果开发商将其价格定得过高，业主买不起，这算不算满足业主的需要?”

　　复杂的小区车库、车位问题，引发的新型权利类型甚至不能为传统民法所涵盖。法律界人士认为，随着我国房地产市场的不断深入发展，有必要对传统民法的相关概念、制度进行突破，以适应现实生活的需要。王宗玉教授提出：“《物权法》的规定不细致，应该完善立法。”戴福律师认为：“如果单纯按照购房者购买房屋时是否分摊了车库、车位成本确定车库、车位的权利归属，涉及比较复杂的建筑专业问题，在实践中难以操作。应该通过立法要求开发商从立项开始，即对车位设施单独立项，单独计算其材料费、人工费，并分摊到房屋价格中。”

　　[相关链接]

　　《物权法》

　　从2002年12月至2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》前后经8次审议，最终获得通过。《物权法》于2007年10月1日正式实施，为广大市民维护自己的合法权益提供了强大的法律武器，尤其是对业主的建筑物区分所有权的规定，用法律的形式肯定了业主对小区物业的管理权。

　　《物权法》中关于小区公用财产归属的规定，对小区公用财产进行了全面界定，积极维护了业主的合法权益;对于业主与物业关系的规定，则充分尊重了小区物业服务需求不一的现实，并对业主选择物业服务的自主权体现了尊重。

　　另据了解，目前最高人民法院正在紧锣密鼓地制定《物权法》的司法解释，各地也在根据《物权法》的精神制定地方法规、规章。

　　《物业管理条例》

　　2007年10月1日，刚刚由国务院进行修改的《物业管理条例》正式实施。新修改的《物业管理条例》进行了4项大的修改。其中，业主的权利从5项增加到了7项，增加了对“改建、重建建筑物及其附属设施”和“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”共同作出决定的规定，法律对业主权利的保护进一步得到加强。

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