农村房屋买卖的法律效力
导读:
核心内容:随着农村城市化进程的加快,农村特别是城中村房屋买卖不断增多。农村房屋买卖合同是否有效,由于规定杂乱、理解各异,导致在司法实践中判决千差万别。下面,法律快车房地产小编对农村房屋买卖合同的法律效力作一探讨。
一、农村房屋买卖合同效力认定的冲突 农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民,而购买方存在两种情况:
一是集体经济组织内部成员;
二是集体经济组织以外的人。
村民将农村房屋出售给本村集体经济组织内部成员,认定买卖合同有效没有什么异议。
农村房屋出售给集体经济组织以外的人即外村农民或城市居民,合同效力的认定,目前有两种截然相反的观点。
一种观点认为农村房屋买卖合同无效。理由是:
其一,根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定,农村宅基地属于农民集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员,且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人,将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让,这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化,违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。
其二,《土地管理法》第63条规定:“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖,就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了,实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设,因而为该规定所禁止。
其三,1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
另一种观点认为农村房屋买卖合同有效。理由是:
其一,1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第二项规定:“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后,宅基地的使用权即随之转移给房主,但宅基地的所有权仍归集体所有。”这一规定,明确了农民拥有买卖房屋的权利,并且房屋买卖完成后,宅基地的使用权也随之转移。
其二,最高法院〔1992〕民他字第8号批复认为:农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。
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