直击农民房违法买卖
导读:
核心内容:在宝安、龙岗等地,现有不少自建、抢建的农民房正在出售,已有部分人购买了这种房子。下面,法律快车房地产小编为您详细介绍。
市民认为,在全市清查抢建私房期间,这些人还在大张旗鼓买卖农民房,是违法行为,是故意坑害消费者,会给购房者带来不必要的损失,希望媒体关注此事。
报料人称,他住在布吉,近来街上有许多年轻人在派发印刷精美的传单,上面写着某某花园出售,有一房一厅、两房一厅、三房两厅、商铺等,价格便宜,还有蓝印户口赠送。他被这房的价格吸引,前往观看,发现所谓的“某某花园”都是刚刚建好的农民房、握手楼。问及此房有否房产证,是红皮房产证还是绿皮房产证,售楼经理竟回答他说,户口才有红皮、蓝皮之分,他们的证肯定是正规房产证。报料者认为,这是违法抢建的私房,谁买谁上当。
记者暗访
农民房买卖生意兴隆
在报料人的引领下,记者日前专门到布吉探访,发现这种状况不仅存在,而且生意兴隆,许多售卖者拥有十多栋楼宇,数百个单位,专门进行房地产开发经营,俨然就是腰缠万贯的房地产开发商。
记者先来到布吉新三村,这里有一个“小区”的多栋“花园”正在热卖中。
楼前,一幅“新房特价销售”的大红横幅高挂,十分醒目,路口上,一群售楼小姐和售楼先生聚集在一边,见有行人走过并抬头张望标语,便立刻赶上来询问是否想买房,顺手递上一张售楼用的“开托罗”。记者接过一看,“开托罗”还挺正规,铜板纸彩色印刷,一面印着“××苑”的彩色现楼照片,及“全新现楼,手续齐全、即买即住配蓝印户口”、“一房一厅3.×万元起、套房2.×万元”等字样,另一面则印着“××苑”简介,内容为:“一、位置优越,前景无限。二、社区完善,配套齐全,周边菜市场、学校、银行、酒店、医院、公园、邮局、商场等配套设施一应俱全。三、升值潜力巨大,是深圳口岸范围内定价最平物业,既可居住,又可用于出租、出售,回报率相当可观。”上面还标有两房及三房住宅的户型平面图、楼盘位置图、公交车路线以及学校、公园、银行、车站的照片。[page]
“开托罗”上印着售楼地址、电话和上班时间。看外表与内容,正规房地产公司的也不过如此。
卖房老板
卖房已经很多年
记者进入“小区”。这里有不少新建的农民房,第一排约有10栋,每栋均为10层,后面还有一排正在施工中。
记者来到一个售楼处,售楼人员拿出房价本。记者看到,从二层到十层,三房两厅75平方米,售价均为7、8万元。工作人员说,如果想要,6万多就行,他可以找老板说说。
记者提出要看房子,他立刻叫另外一个人拿来钥匙。看过房,工作人员主动邀请记者到办公室见见老板。记者随他来到另一栋楼的二层,老板就在办公室,见记者走过来,主动问记者想买哪一套房。记者问,你卖这房,不知手续是否齐全,你能否证明这房真是归你所有,买房需要办什么手续,能否拿到房产证?老板回答,这么多房子在这里,我能骗你吗?只要交了钱,你立刻就能搬进去住。
旁边的售楼工作人员说,售楼的手续很简单,只要找律师签订一份鉴证书,这房子就是你的了。至于房产证,老板负责办。
他把桌上的一个文件夹给记者看,说房子的资料都在里面。记者看到,文件夹中除了房价表外,还有一份合作建房协议书,另外有一份老板与一位买主签订的协议副本。协议内容为买主出资20万元,买到老板某栋一层两个单位。记者见到该协议副本上并无具有法律效力的签章,只有双方的身份证复印件。
记者提出,你就这么点资料怎么能使人放心。工作人员称,我们老板卖房也不止这一单,已经搞了很多年,你尽管放心。只要“两证”齐全就是合法的。尽管他声称“两证”齐全,但记者始终没有见到他拿出合法的“两证”。
律师说法
买卖合同不受法律保护
对于地下房地产商以合作建房的方式变相进行房地产销售,钻法律空子,对购房者将带来哪些不利,其权益是否能够得到有效保护?记者专门采访了有关的法律界人士。
深圳某房地产公司法律室的陆律师向记者表示,售楼老板在售楼时只与购买者订一份律师鉴证,从法律上讲没有什么意义。律师鉴证只表示律师审查过这份文件,但其并不具有法律效力,也不受法律保护,如果今后打起官司来,对购房者没有任何保护作用。
陆律师指出,合作建房存在许多风险,严格说有些合作建房也是违法的。
首先,合作建房也要经过国土部门批准,说明用途,未经批准不能随便合作建房;其次,合作建房,购买者的权益将得不到保护;此外,售楼者事先许诺的可办理房产证、可转让等承诺也可能兑现不了,如果房子遇到违反城市规划需要拆除等纠纷,或售楼者早有故意欺诈的预谋,都可能引发诉讼,一旦打起官司,这份合作建房协议将被认定为无效合同,到时,购房者很可能会落个血本无归的结果。[page]
陆律师称,法律意识较强的消费群体都不会购买这种风险极高的农民房,尽管其价格比较便宜,但其中布满陷阱,购买时一定要非常慎重,否则将后悔莫及。
有关部门
农民房只能自用
对于这种售房形式究竟有多少合法性,是否受法律保护?记者专门向市规划与国土资源局业务受理中心进行咨询。
一位姓李的工作人员表示,农民将自建的房子转卖,他们没有听说过,严格来说,这是不允许的,按照有关规定,农民房即使手续齐全,也只能自用,不能转卖。因为这土地的性质是集体所有,没有经过国家征地再卖给房地产商,不能进入市场买卖。
此外,还要看这种建房用地是否与城市规划有冲突,如果与规划不符,将来国家征用时这些违法建筑还要拆。该工作人员指出,这种农民房即使拿到绿皮房产证,也不可转让,不可更名,如果买了这种房,出了问题,购房者的利益可能得不到保护。
记者就此又采访了龙岗区规划与国土资源分局产权科的有关负责人,该负责人表示,按照规定,凡是经过批准的可销售的商品房,都会发给预售许可证,房产证是红皮的,不是红皮房产证的房子进行买卖就属违法。对于那些农民房,即使按照规定进行处罚处理后拿到绿皮房产证,也不能买卖。至于采用合作建房的形式,那要看他的“两证”——即建房土地使用证和建筑许可证是何时发的,是否合法,具体情况要看到“两证”再具体分析。
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