私下交易二手房注意六大事项
导读:
赤峰市民赵强100平方米的房产被好友钱某以19万元的价格买下。当时钱某交了2万元定金给赵强,并口头协议,一个月后赵强为钱某办产权证(房产证)。但钱某到赵强的周围邻居处一打听,方知赵某的房子没有房产证。因为该房产开发商将其基础材料遗失,房产证很难办理。钱某当即向赵强索要2万元定金,双方发生了争执。
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据业内人士介绍,一些买二手房的人认为,到交易场所办理转让手续,既麻烦又花交易手续费,而交易双方都是熟人或间接是朋友,不会出问题,所以宁愿选择私下交易,而没有考虑交易过程中可能出现的问题。
对此,房管部门提醒买二手房者应注意以下六点:
一、买房前,首先要详细了解二手房的情况,弄清楚房屋的权属,凡是产权有纠纷的,或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再好也不能买。
二、注意产权证上的房产部门是不是真实的,看清房屋是公房还是私有房。因为有的房屋是以标准价格购买的公有住房,有些单位在向职工售房时,与职工签有合同,原单位有权优先购回,这样的房屋,买时价钱一定很低,但如果到了年限购回时,这样的房屋不会属于自己。所以在购买这类房子时,一定要弄清原单位是否同意出售该房屋。
三、在弄清房屋产权的同时,要弄清房屋的年限,有的房主为了尽快出手,故意把房屋建成的时间说得很近,这就需要看清房产证。
四、要看清建筑面积和房屋的使用面积是否和产权证上的一致,有无私搭乱建、天花板漏水、墙壁脱皮等现象。
五、了解物业管理、保安装备、小区环境,水、电、供暖的情况也非常重要。
六、要考察好房屋周围有无污染源,如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等方面情况。
购房者在通过中介购房时,也要弄清中介公司是否经过政府行业主管部门的批准,是否取得执业资质。如果一切都考察好,感到万无一失,确定要购买时,一定要到政府指定的交易所办理产权交易手续,按国家规定交纳各种交易费。一手交钱,一手办证,领取政府颁发的产权证。只有这样,住进去才能后顾无忧。
二手房价格如何评估 且看几个关键的影响因素
二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。二手房买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;二手房业主通过评估知道自己房子的市价所值;房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正指导价格;评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。[page]
二手房的价格到底如何评估呢?据有关人士介绍,目前房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。市场比较法是指:挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照,然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正,以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括:所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
有关人士表示,在二手房价格的评估中以下几个因素的影响最为关键。
首要因素:位置、地段。二手房与新房价格一样,南边比北边贵,城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房一平米价格可相差数百元,同样,市中心区域的二手房与郊区的二手房价格相比之下也能产生很大的落差。第二因素:房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋,配套设施越齐全的小区,管理越到位,价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围也可达数百元。
第三因素:房屋户型朝向。很多人买房讲究坐北朝南。因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房由于受此观念的影响,价格会产生200元左右/平方米的落差。同样,在房屋结构上,户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元—200元左右。
第四因素:房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显,但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。
第五因素:市场方面因素,这是最重要的一个环节。市场不同的需求同样决定房屋的价格,根据房屋实际使用用途,同样的房屋其价格并不一样,有时差异很大。
我们可以用以上提及的方式来对自己的房屋进行粗略的评估。但如果是进行正规的二手房买卖或是将房屋抵押给银行进行贷款,最好请正规的房地产经纪公司或专业的房地产评估机构来进行严格意义上的二手房评估。专业评估会让您房屋的价格得到公正的评价,不会因为价格预估太高而导致房屋难以出手,也不会因为预估价格太低而使您遭受经济损失。
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