二手房购房前勿忘约定户籍迁移
导读：
一位市民买了一套二手房，没等到卖房人将户口迁走就付完了所有款项。可卖房人四年过去了都没“挪窝”，买房人没法迁户口。另一位市民买了一套二手学区房，可卖房人不配合，孩子眼看就要上小学，户口还没落下来。据了解，南京区级法院受理的二手房买卖纠纷中，约三成是由落户难引起。律师提醒，市民在购买二手房时，最好在合同中对原有户口的迁出期限、地点作出详细约定。
急人!买房四年却落不了户
姜小姐2005年9月花30万在玄武区购买了一套二手房。签约时，经中介提醒，双方在合同里对户口做了约定——“卖房人需在2006年5月1日前将户口迁走，否则支付违约金5000元”。如此一来，姜小姐觉得更保险了，没等对方将户口迁出，她就付清了所有款项。
姜小姐说，如今她已成家，想把自己跟丈夫的户口迁进来，可是去派出所一查，发现卖房人的户口竟然还在，自己根本没法入户。
姜小姐这才着急起来，四处去找卖房人，可卖房人电话号码换了，怎么也联系不上。到派出所也查不出个所以然，因为此人的户口还在自己家。“我查了好长时间，只晓得他离婚了，却找不到他人。”姜小姐郁闷地说。
气人!买了学区房进不了名校
家住南京江宁区的张先生2007年9月，通过中介购买了白下区某重点小学附近一套二手学区房。根据这所学校的规定，户口迁入学区房满3年，才能就近上学。
张先生计算过，只有在2008年9月前将户籍关系迁进该房，才不会影响小孩上学。张先生与房主签订房屋买卖合同，并在合同中约定“卖房人在2007年10月31日前将户口迁出”。
签约后，张先生支付了全部房款，但卖房人王某却违反合同约定，迟迟不将户口迁走。2008年春节后，张先生将王某告上法院，要求对方尽快迁出户口。最终在法院的调解下，王某自愿立下保证书，保证在2008年8月底之前将户口迁出，否则，每拖延一天即罚款100元。然而直到2008年12月底，王某仍未将户口迁出。张先生再次将王某告上法院。南京白下法院最终判决王某承担违约责任，赔偿张先生违约金1万元。然而张先生却高兴不起来，虽然王某赔了钱，但孩子上学已经被耽误了!
【分析】
二手房入户易卡壳难处理
江苏钟山明镜律师事务所的饶奋斌律师介绍，目前没有法律规定卖房者必须迁出户口。如果原房主不迁户口，买房人可以到房屋所在地的公安部门进行反映，但公安部门也只能说服动员原房主迁户，若其实在不迁，公安部门也没有办法。
走法律诉讼途径也将面临执行难的问题。如果买卖双方只是口头约定户口迁移问题，那么原房主不迁户口，是没有任何办法的。因为户口迁移问题不属于法院管辖范围，仅以户口为由起诉，法院一般不受理。如果双方在合同中约定了户口迁出时间、违约情形等，到时候原房主不迁，可以对方违约为由到法院起诉。但法院也只能判决原房主赔偿损失，支付违约金，不能强行将其户口迁出。
【对策】
高额违约金+截留尾款
那么，姜小姐遇到的难题该怎么解决呢?饶律师表示，由于姜小姐与卖房人签订的合同中约定了户口问题，因此姜小姐可到法院起诉，要求法院认定卖房人违约，并向他主张损失和违约金。至于卖房人不知所终，法院可使用公告送达的方式，不影响立案。
饶律师提醒，二手房交易时一定要求中介机构提供出房屋详尽的信息，签约之前确认房屋是不是空户。如果不是空户，首先要对原有户口的迁出期限、地点作出详细约定，使之具有可操作性。其次，应当就户口迁入问题约定明确的违约责任，以确保纠纷发生后能够获得相应经济补偿，甚至可以将户口迁出作为解除合同的条件。“最好的办法是，不要一次性付清房款，留一部分尾款，待卖房人迁出户口后，再付尾款。”
【窍门】
买学区房要掐准入户时间
为防止出现“买到房入不了户上不了学”的尴尬局面，江苏金长城律师事务所王健律师提醒家长们，关注户口的同时还要了解教育主管部门、学校的各种政策。
“首先要关注政策调整。”王律师介绍，教育主管部门有可能对辖区的学区划分进行一些细微的调整，部分学校也会出台一些政策，如“入学后，几年内不许卖房”、“同一套房子的学生入学，要相隔5年以上”等等。因此买房时间要巧，不宜早买，最好能算准时间。在算准时间的基础上，要跟卖房人协商好迁出户口的时间，防止遇到张先生那样的烦恼。
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