法官谈二手房买卖合同的签定问题
导读：
二手房买卖协议越严密越“安全”
来源：上海法治报2010年3月23日
【案例一】
签好居间协议口头许诺不应轻信
在一起居间报酬纠纷中，中介公司起诉王女士要求其支付居间报酬，王女士却认为中介公司存在 “诱骗”，并向法院陈述了卖房的经过。
王女士是一位退休职工，子女出国在外，父母也不同住在一个城市，平日里最要好的就是一帮姐妹。
2009年上半年正是一个房屋买卖的小高潮，中介机构越开越多，越开越火，王女士的一位姐妹小桃就成为一名 “房地产经纪人”，并给周围的姐妹们介绍 “投资机会”。
跟小桃交流之后，王女士心动了。至于购房款的出处，王女士和小桃一商量，只要将她现在的住房出售，再加上多年的积蓄，也不是大问题。于是，王女士将自己的房屋挂了牌，每天一边招呼买家看房，一边筹划买新房，忙得不亦乐乎。
没过多久，有买家看中了王女士的房子，王女士对他们的出价也比较满意。小桃又从旁鼓动，说她是看在姐妹情谊的份上才拿到这么好的价格，王女士应当趁热打铁，赶紧把合同签下来。王女士踌躇，自己的房子卖了，还没买到新房怎么办？小桃又说，双方可以先签好居间合同和购房意向书，她在签意向书时帮王女士在交房时间上多争取一点余地，在交房之前，肯定帮她买好新房子，实在不行，就从自己手头空着的房源里，“挪”一套先借用给王女士。于是王女士就下定决心，跟买家签订了意向书，收取了3万元定金，约定10日内签订正式 《房屋买卖合同》。
到了签约之日，王女士一看新房子还没有着落，这 《房屋买卖合同》一签，自己可就要冒上很大的风险，所以她最终没有在 《房屋买卖合同》上签名。这一天，不但《房屋买卖合同》没有签成，因为王女士单方毁约，还向对方双倍返还了定金6万元。
王女士认为，中介公司明知自己需要 “房屋置换”而不是单方面卖房，却引诱自己签下了意向书，给自己造成了损失，凭什么再收取中介费呢？但在法庭调查过程中，王女士却无法提供任何证据证明自己所述的经过，从合同文本来看，也体现不出王女士要求 “房屋置换”的意向。
因此，法院认为中介公司虽然没有最终促成交易，但相关证据表明中介公司履行了部分居间义务，王女士应向中介公司支付从事居间活动支出的必要费用4000元。王女士的陈述没有证据证明，法院不能采信。
【点评】
王女士轻信熟人的口头承诺，在交易中不注重保留书面证据，无法证明其本意是要求中介公司提供 “房屋置换”服务，因此在官司中处于不利地位。
建议房屋的买家、卖家在签订居间合同时，对于中介机构承诺的各种事项，要在合同中固定下来，不轻信口头许诺；不但要认真商定买卖双方的权利义务，也要明确买卖双方与中介机构之间的权利义务。更为重要的是，对于相关法律法规、政策、信息等，买卖双方要尽量多方搜集信息，认真考虑，慎重行事。中介机构的最主要义务毕竟是报告交易机会，对于中介机构提供的一些建议性、参考性信息，买卖双方还要凭自己的判断作出选择，不要听凭他人作主。
【案例二】
重视实地看房核实房屋相关信息
小林和盈盈是一对年轻的小夫妻，两人一直想买一套轨道交通沿线住房。经中介介绍，看中一套二室一厅的老房子，产证记载房屋所有权人为郑先生。中介介绍，郑先生年过六十，拥有两套住房，就是小林夫妻看中的503室和隔壁的504室，两套都已挂牌出售。小林夫妻去看房时，中介没有拿到503室的钥匙，就让小林和盈盈看了504室。两人对户型、朝向、布局等都比较满意，心想503室和504室的房型一样，就跟中介确定有购买意向，可以跟房东详谈价款等条件。看房回来后，盈盈跟小林嘀咕， 503室的门口处好像摆了几双鞋子，这房子是不是有人在住呢？两人赶紧联系中介，中介问了郑先生后回话说，房子借给郑先生的亲戚住一段时间， 1个月之后就会搬出去住，不影响他们买房子。他们还得知，隔壁504室的买主已经同郑先生办理了过户手续，买卖过程比较顺利，小夫妻就放下心来。跟郑先生签订购房意向书后，还托中介公司转交了定金2万元。两夫妻一合计，为慎重起见，在签订正式买卖合同之前还是再去503室看看为好。几天后，中介公司陪两人去看房， 503室里确实住着一对母女，却不是什么 “暂住”的亲戚。小林夫妻惊讶地发现，这对母女是郑先生的儿媳妇和孙女，儿媳妇叫李敏，孙女叫郑欣欣。李敏与郑先生的儿子正在闹离婚，没有想到在协商分割财产的节骨眼上，郑先生就把名下的两套房子都卖给了别人。这两套房子是动迁安置房， 503室房屋应当由郑先生及其儿子、儿媳李敏及孙女郑欣欣共有。当初因为家庭内部原因，郑先生把房屋登记在了自己名下。小林夫妻发现房屋权属还存在这些隐患，于是决定终止这次房屋交易。
小林和盈盈起诉到法院，要求郑先生双倍返还定金。法院查明小林夫妻的陈述基本属实，遂支持了他们的诉讼请求。
【点评】
郑先生无权处分房屋，因此事实上无法与小林夫妻签订房屋买卖合同，造成无法签约的过错方在郑先生，因此应当由其双倍返还定金。提醒购房者在购买二手房时，不仅要审核房屋产权证、产权人身份证、户口本等材料，在必要时，还要注意调取房地产登记信息，实时了解房屋是否有查封、抵押等情况，如果存在房地产登记信息与产权证不一致的情形，还要以前者为准；注意实地查看房屋，尽量掌握房屋是否存在租约，是否有人实际居住，是否有其他权属争议等信息。有些购房者认为，只要跟房地产权证上的产权人进行交易，就能够办理过户手续，即使房屋权属存在其他争议，自己也已经善意取得房屋，但这对今后实际入住、占有房屋还是会带来不必要的风险。小林夫妻这种及早终止交易的做法最大程度上避免了今后的纠纷。
【案例三】
签订买卖合同字斟句酌避免歧义
张东在老街区经营一间花店，颇有一些经营上的小聪明。张东看到房价节节上涨，就动了脑筋要把店铺出售。他自己在门口挂了块牌子，写着“店铺出让，有意者入内详谈”。几天下来，来看房子的人比买花的还多，张东也看出来这房地产市场确实热闹。[page]
在买房者中，一位姓刘的小老板出价最高，但需要靠贷款支付部分房款。张东就定下来跟这位小刘老板签订了 《房屋买卖合同》，说好房款分3笔支付，首付90万元现金，签约当日支付，第二笔购房款75万元，以贷款形式于10月25日前支付，尾款2万元，于房屋交接后2日内支付。签约时，小刘老板提出，根据他的经验，银行放贷的时间也没个准，一般签合同的时候都会留个余地，希望能把这一点在合同中写明。张东向隔壁中介公司的小兄弟小峰咨询，了解到银行审核贷款材料需要一段时间，具体放贷时间确实不能确定，就问小峰，怎么签合同比较有保障。小峰说，一定要确定付款的最后期限和逾期不付款的后果，这样就没问题了。于是张东和小刘老板就把这一条改为了 “第二笔购房款75万元，以贷款形式于10月25日前支付 （具体时间以银行放贷时间为准）……任何一笔房款未按时支付，出售人可以解除合同”。到了10月23日，小刘老板发短信说，银行贷款已经获得批准，过几日就会放贷。这时候，张东已经变了心思，眼看周围房价在一两个月内又上涨了，他觉得自己的合同签亏了。一看小刘老板的贷款23日才获得批准，放贷还得等上几天，肯定赶不上合同约定的25日，这合同不但能解除，自己还能拿到一笔违约金。于是他在26日回了个短信：“请你立即支付第二笔房款，否则解除合同，后果自负。”小刘老板在10月底拿到了贷款的75万元，但张东坚持要解除合同，这个纠纷最终闹上了法庭。
两个人的争议主要在于怎么理解“10月25日前支付 （具体时间以银行放贷时间为准）”这个付款期限，双方各执一词。法院认为双方虽然约定了10月25日前支付，但是又在后文中注明以银行放贷时间为准，说明双方签约时已经预见到银行放贷时间有不确定性，并同意按照银行放贷时间确定付款期限，因此判决张东败诉。
【点评】
当事人对合同文本理解有争议的时候，法官会从语句表述、上下文联系当中推断当事人签约时的真实意思，同时综合考虑保护交易安全、维护守约方利益等因素。在房屋买卖合同中，贷款付款的时间确实难以事先判断。以银行放贷时间确定最终付款期限对买受人比较有利，对出售人比较有利的条款可以表述成 “……买受人在银行放贷后几日内向出售人支付房款，但最迟不得超过几月几日，届时不能获得或足额获得银行贷款的，应以现金方式补足，否则出售人可以解除合同”等方式。本案中，当事人以过于简略的语言表述合同条款，前后句转折关系不明确，容易招致争议，在签订重大的合同时应尽量避免这类语言。
法治报通讯员 李 岳法治报记者 王睿卿
本期专家：马爱军，上海市闵行区人民法院民事审判第三庭法官，二级高级法官，从事房地产审判工作多年，在房地产案件尤其是房屋买卖合同纠纷案件的审理方面具有丰富的经验。
马法官认为，当前二手房交易市场波动较大，在房价起落明显时，交易双方履约的诚意更容易被动摇，更容易产生各种法律纠纷。为尽量保护交易安全、保护自身合法权益、避免增加不必要的法律风险，在交易时应当更审慎地选择交易对象、交易标的，订立严密的合同条款，注意留存书面证据。
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