二手房买卖面积差异能否要求返还房款,计算依据是什么?
导读:
网友问:我在去年5月份和孟先生签订了二手房买卖协议,房屋建筑面积为85.45平方米。由于当时孟先生房屋的两证还没有办下来,所以我们约定先付款交房,等他的两证办下来后再办理过户。房产证下发后,我发现该证上载明的建筑面积是82.33平方米,比合同约定的面积少了3.12平方米。请问,我可以要求孟先生将面积差价款退还给我吗?二手房面积误差解决方式是不是也和新房一样?
石家庄律师王现辉答:除非你们在合同中有明确的约定:“该房屋按照具体面积计价,出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。”否则你不能要求退还面积差价款。
新商品房买卖和二手房买卖中对于面积误差的解决方式是不同的。
新商品房发生面积误差时,如无其他约定,应当按照下列方式解决:
1.面积误差比绝对值在3%以内的据实结算,多退少补;
2.面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房,买受人退房的,开发商应当在买受人提出退房之日起(一般为30日)内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由开发商返还买受人,绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
二手房买卖则不一定按照以上的方式解决。
二手房买卖中影响二手房定价的因素很多,比如房屋环境因素、房屋质量因素、房屋年代因素,甚至包括房屋装修因素、房屋物业管理质量因素、房屋附属家具电器因素等,其影响价位的因素比新商品房买卖要多得多。而且,二手房买卖合同中,也没有约定“房屋的单价或是房屋面积以房产证为准”等内容,所以一般认定双方之间的房屋买卖是按套计价。
根据目前的二手房交易习惯,二手房买卖双方一般都会亲自到实地看房。
买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况都非常清楚。所以一般情况下,二手房都是按套计价,并非按每平米单价出售,因此不存在补交面积差价款的问题。当然,如前所述,如果在合同中明确约定“该房屋按每平米单价计算”的除外。
总之,要看当初合同的约定的,如果约定是按面积计费的话,目前的面积差异是应该得到一定金额的返还,具体的返还数额标准还要看合同约定,如果当初没有约定按商品房面积差异的计算方法,则无法按此主张。现实中二手房买卖有其本身的特殊性,一般是按套计算,实物买卖。即使面积上有误差。如是没有约定是很难得到返还房款的。
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