房屋产权变更 承租人如何维权
导读:
香港的孙翰林先生因工作原因长期在北京租房居住。2008年11月20日,孙先生与房主王强先生续签了《房屋租赁合同》,约定孙先生继续租住王先生所有的朝阳区风尚小区2号楼1206号房屋,租期为一年,租金为每月7000元,每3个月支付一次。
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2009年5月底,王先生多年好友刘芳女士归国定居,急需在北京买一套房子居住。王先生对刘女士表示:自己有一套闲置房屋正在出租,可以作价180万元出售给她,房客孙先生此前预交的6月至8月房租2.1万元可以从中扣除。
刘女士欣然同意,给王先生交付了177.9万元购房款后,与之到房管部门办理了房屋产权变更登记手续。
刘女士拿到房产证后,便与王先生一起找到孙先生,称房主已经变更,原租赁合同自动失效。她让孙先生必须于6月20日之前腾退房屋,表示腾房后可将其预交的6月至8月房租如数退还。
孙先生表示房屋租期未满拒绝腾房,刘女士遂诉至法院,请求法院判定孙先生腾退房屋。孙先生辩称,房屋租赁合同没有到期,再有,王先生没有通知其出卖房屋,侵犯了其优先购买权,主张王先生与刘女士的房屋买卖合同无效,刘女士无权要求其腾房。
【案情分析】
一、房屋承租人的优先购买权如何行使?
房屋承租人的“优先购买权”是指房屋出租人欲出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
承租人行使优先购买权,应当在出租人履行通知义务后,15日内明确表示购买,否则视为放弃优先购买权。另外,如果有房屋共有人优先购买、出租人将房屋出卖给近亲属、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续等3种情况,承租人无权行使优先购买的权利。
如果原房主出卖房屋时,没有在合理期限内通知房屋承租人,侵犯了承租人在同等条件下的优先购买权,承租人可以主张原房主对给其造成的损失承担赔偿责任,但承租人不可以主张原房主与新房主签订的房屋买卖合同无效。
本案中,王先生将房屋出卖给刘女士,虽然没有告知孙先生,但当刘女士和王先生找到孙先生告之其房主已经变更要求其腾房时,孙先生并没有询问房屋出售的价格,也没有表示要求购买此房屋,可见孙先生并没有购买房屋的意思,其优先购买权也就无从谈起了。
二、“买卖不破租赁”指的是什么?
《中华人民共和国合同法》规定,“买卖不破租赁”是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人可以请求房屋受让人继续履行原租赁合同。如果出租人未将所售房屋出租的事实告知善意的买受人,则应当赔偿因此给买受人带来的损失。
本案中,诉争房屋已经为刘女士所有,但孙先生与原房主王先生的《房屋租赁合同》应于2009年11月19日方到期,故此孙先生有权继续租住房屋至租赁期满,当然也要向刘女士按照原约定支付房租。至于刘女士因继续履行房屋租赁合同,而导致其不能占有、使用房屋的“损失”,因其在买房时对所购房屋租赁的事实是知情的,其无权向王先生主张赔偿,应当由自己承担。
【案情结果】
法院认定孙先生与王先生签订的《房屋租赁合同》有效,刘女士和孙先生应继续履行原租赁合同,对于刘女士要求孙先生腾房的诉讼请求不予支持。
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