承租二房东转租的房屋,有何风险?注意什么问题?
导读:
点评:
随着社会经济发展,日常生活中房屋租赁越来越普遍,租赁关系也日趋复杂。为避免租赁转租房屋后,因原合同解除遭受不必要的损失,引发法律风险。实际租赁人可在签订租赁合同时,注意以下几点:1、租赁转租房屋一定要审查二房东(转租人,即原承租人)有无转租权,转租赁必须取得大房东(原出租人)同意,否则大房东可解除合同;2、为保证不因二房东拖欠租金被解约,导致转租赁合同也被解约,建议事先约定一旦发生此种情形,由实际承租人直接代替二房东向大房东支付租金,只将租金差额部分支付给二房东;3、如大房东同意,最好让其在转租协议上注明,如原租赁合同因故解除,实际承租人可以按转租合同直接租赁大房东的房屋。
当然,如果在事先无任何约定的情况下,转租合同因原租赁合同解除而解除,实际承租人应及时以二房东(转租人)为被告向法院提起诉讼,切实保护自身权益。
案例
二房东不付租金 承租人被强制搬离
本以为签订了租赁合同,付了租金就理所当然的租房用房,没想到居然被合法地“赶出来”。近日,松江法院以有能力履行而拒不履行为由,强制实际承租人文某从涉案房屋中搬出。
年近40的文某从外地来沪做生意。2008年1月底,他看上了一处铺面,并与某投资公司签订了房屋租赁合同,租期为一年。签合同时文某得知,该公司只是二房东,但根据二房东与大房东的租赁协议,二房东有权在租赁期内将房屋转租给第三方,于是他缴纳了一年的租金1.1万元,保证金5000元。
然而正当文某生意有所起色时,却收到大房东的通知。由于二房东某投资公司一直不付租金,大房东已经通过诉讼解除了合同,现法院判决二房东将房屋归还。于是,大房东要求文某搬走。文某坚决不同意,好不容易找了个铺面,签了合同交了钱,并且生意刚上轨道,岂能说走就走?眼看房屋无法取回,2008年7月,大房东将文某告上法庭,要求排除妨害,返还房屋。
法院认为,承租人经出租人同意,可以将房屋转租给第三人,但转租赁以承租人有租赁权为前提,租赁合同一旦变更、解除、终止,转租赁合同随之变更、解除、终止。因此,本案中,二房东的租赁权因租赁合同被解除而消灭后,文某就不能再向大房东主张租赁权,应当返还房屋。他因此遭受的损失可向二房东索赔。据此,法院支持了大房东的诉讼请求。
判决后,文某还是拒不搬离。故在大房东的申请下,法院依法执行,强制开锁,责令文某将房中物品搬出。
相关法律链接――
我国《合同法》第二百二十四条第一款规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。
《城市房屋租赁管理办法》第三十一条规定:转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。
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引用法条
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