作者：本站甄灵宇律师 发表与<住宅与房地产>2010年第10期

　　一、什么是房屋质量问题

　　房屋质量问题，也称房屋质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。①由此定义可知，并不是所有可见的房屋瑕疵都是质量缺陷，比如细微裂缝，非常微小的倾斜。如果这些瑕疵在工程建设标准容许的范围内，则不构成质量问题，购房者只能容忍。

　　购房者和开发商对房屋是否有质量缺陷存在争议的，可以共同委托鉴定单位或在诉讼阶段由法院委托鉴定单位进行检测鉴定。有时购房者在诉讼前单方委托鉴定，此种鉴定结果在对方有异议的情况下法院有时不予接受。所以如果纠纷必须诉讼解决，还是由法院委托鉴定更稳妥。

　　二、质量问题的法律后果

　　质量问题依其性质和严重程度有不同的法律后果，购房者可以采取不同的维权措施。

　　(一)、主体结构质量不合格

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

　　因此，只要房屋存在主体结构质量不合格的问题，购房者即可解除合同，并要求赔偿损失。

　　这条规定看似简单明白，操作起来却是异常的复杂和迷惑。

　　首要的问题是，什么是主体结构?

　　根据相关文献，主体结构，是指“基于地基基础之上，接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的系统体系，它和地基基础一起共同构成的建设工程完整的结构系统，是建设工程安全使用的基础，是建设工程结构安全、稳定、可靠的载体和重要组成部分”。②这个专业定义并不能让我们对主体结构的了解更进步一点。关于主体结构的其它定义还有，“主体结构指房屋实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接点和基础等”。

　　为了对主体结构有更清晰的认识，我们还是看看什么不属于主体结构吧。 《建设工程质量管理条例》第四十条规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。”

　　由此我们可以间接地看出，“主体结构”是与基础设施、地基工程、防水工程、供冷供热系统、管道管线、装修工程等相对应的一个概念。一座房子，去掉上述地基、防水工程、供冷供热、管线、装修等等，剩下的就是主体结构。

　　尽管“主体结构”目前看起来似乎有了一个清晰的轮廓，但在司法实践中这个问题仍然是扑朔迷离、纠缠不清。

　　我们来看上海中院的一个案例[ (2009)沪一中民二(民)终字第1128号]：

　　产X购买上海市康桥镇某别墅，在装修时发现房屋构造柱出现断柱、柱内仅用砖头和零星木头填充现象。开发商振丰公司曾几次派人上门维修，因振丰公司未向产X出具原设计单位出具的维修方案，产X拒绝振丰公司维修。后诉至法院。[page]

　　因产X与振丰公司就房屋构造柱是否属主体结构质量问题存在争议，产X向法院提出鉴定申请，法院依法委托上海房屋质量检测站进行检测，后该检测站出具检测报告，结论为：被检测房屋构造柱存在混凝土蜂窝、孔洞以及漏浇混凝土等质量缺陷，主要系施工不规范所致。建议按照原设计单位出具的维修方案对构造柱进行修改，将被检测构造柱原混凝土全部凿除重新浇灌。产X与振丰公司对上述检测报告均无异议，但认为鉴定结论并未明确房屋构造柱质量是否属于房屋主体结构。法院征询鉴定人员意见，称系争柱子属构造柱，是否属于主体结构问题不属于其鉴定范围，该质量问题是否属于主体结构质检部门有验收标准。针对鉴定结果并未明确房屋构造柱质量问题是否属于主体结构范围，法院向南汇区质量监督站进行了调查，该站答复系争房屋构造柱属于主体结构。

　　法院认为，根据建筑规范标准，房屋构造柱属房屋主体结构范围，故振丰公司对上述质量问题在房屋合理使用范围内负有保修义务。

　　从以上案例可知，柱子等房屋某部位是否属于主体结构，是一个建筑专业问题，有时法院也没有能力直接认定，需要委托鉴定。本案中，鉴定单位对此问题含糊其辞，不作判断，似乎专业标准上仍有不明确之处。

　　购房者面临主体结构相关纠纷时，一般需要委托鉴定，鉴定时务必明确委托范围：1、是否属主体结构;2、是否构成质量不合格。

　　(二)、房屋质量问题严重影响正常居住使用的

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。

　　该条是《合同法》第94条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同”在商品房买卖合同中的体现。适用该规定的主要难点是 “严重影响正常居住使用”如何把握 。

　　1、是否以房屋存在安全问题为标准?

　　有一种意见认为, 商品房“ 正常居住使用” 主要以安全为标准, 只要房屋能安全的居住使用, 则不应认为“ 严重影响居住使用”。③

　　笔者认为, 安全问题只是影响居住使用的情形之一，只是较为严重而已。即使房屋是安全的，其它问题也足以影响使用，甚至使房屋无法居住。如水电不通、冬天不供暖、电梯不运行等等。因此，将“严重影响居住使用”限定为“安全问题”，显然不妥。这将使不能居住的房屋也无法退掉。

　　2、是否包括基础设施、周边环境、配套设施等问题影响居住的情形?

　　该规定的表述为“因房屋质量问题”，那么如果是房屋本体之外的因素，如小区道路、水电等基础设施、电梯、周边环境等问题，严重影响居住使用的，是否可以解除?

　　笔者认为，房屋的居住功能，依托于房屋内外的特定配套条件而存在。适用法律规定不能局限于其字面意思，而应考察制定者的本意。人类的语言文字有其天然局限性，不可能将现实中的形形色色囊括一空。该规定制定者的本意，决不是将质量问题划分为房屋本身的质量问题和房屋外的配套设施等质量问题，只许房屋本身质量问题影响使用时解除合同，而不许房屋之外的质量问题影响使用时解除。该规定表述的重点是“严重影响”，即不能实现购房的目的，是哪部分的原因造成不能实现，没有必要区别，只要属开发商履行义务的范围，都属此类。因此，以上基础设施、配套设施，都是开发商在交房时应当建设完成，符合使用要求的，属开发商义务，而周边环境，如在小区规划范围内，则应属开发商义务，小区规划范围外的，则与开发商无关，因此原因造成不能正常居住使用，应以欺诈等理由追究开发商责任。

　　3、“严重影响居住使用” 如何认定?是否需要鉴定?

　　“严重影响”显然是个主观判断，是否严重，没有相应的国家标准或行业标准来衡量，没有指标或参数来检测区分。因此，没有办法进行鉴定。鉴定需要客观、现成的标准。因此，是否构成“严重影响”，只能由法官凭借生活经验、社会情理和内心信念做主观判断。

　　因为是主观判断，因此不可能有统一的成文的标准。每个经办法官都可能有一个自己的标准。综合相关判例，我们大致能得到一些判断是否构成“严重影响”的考量因素：[page]

　　(1)、如果该质量缺陷大多数的社会公众都无法容忍和接受，则很可能被认定“严重影响”;

　　(2)、如果质量问题经多次修复仍无法解决的，很有可能认定“严重影响”;

　　(3)、如果质量问题威胁人身安全或健康的，极有可能被认定为严重;

　　(4)、解除合同是较严重的违约责任承担方式，仅适用于比较特殊的情况，如果质量问题是建筑行业的通病，一般不会认定“严重影响”;

　　(5)、如果质量问题能够被修复，且能修复到正常使用水平，也不会认定“严重影响”;

　　(6)、认定“严重影响”也会考虑房屋的档次、价格，如果是高档小区或别墅，则标准趋严，如果房价较低廉，则标准稍宽。

　　(三)、房屋存在一般质量问题的

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条二款规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。

　　结合该《解释》的其它条款可知，本款规定所称质量问题，是指除主体结构质量问题和严重影响居住使用的质量问题之外的一般质量问题，如饰面脱落，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水，电线漏电、管道堵塞、暖气不热问题等等。

　　出现以上问题时，在保修期内，购房人可以要求开发商修复，并由开发商承担修复费用。修复期间造成的其它损失，应由开发商赔偿。

　　该款规定没有讲质量问题本身造成的损失是否由开发商赔偿，比如漏水造成家具和物品损坏，灯具脱落造成人身伤害，但是，根据过错责任原则，在司法实践中，这些损失几乎无例外地都由开发商承担。

　　值得注意的事，修复期间，房屋无法居住使用，如果购房人举家入住宾馆，其费用是否开发商承担?如果房屋仍可以居住使用但购房人坚持另住他处的的费用，开发商是否承担?法院在判决时，一般遵循合理和必要原则，长时间驻扎高档酒店，显然超过了必要的范围，对开发商造成较大负担，一般不予支持，会酌情折减，以当地租金标准为参考适当给付。修复期间房屋可以使用而不用，就此产生的费用，一般也不支持。

　　三、保修期限和保修范围

　　关于保修期的规定，见于不同的法规规范，国务院《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年”。

　　建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条则规定，“《住宅质量保证书》应当包括以下内容：2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。”

　　以上规定存在明显区别，比如屋面防水保修期，一为5年，一为3年。这个区别的原因是，《建设工程质量管理条例》中的保修期，是建设工程承包单位向建设单位提供的保修期，从该条例第四十条二、三款规定的“其他项目的保修期限由发包方与承包方约定”可以得知此点。而建设部《规定》是开发商向购房者提供的保修期，从其第五条“其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定”可以判断。[page]

　　那么，如果房屋竣工验收5年后，方才出售给购房者，此时承包单位的保修期已过，购房者是否还享有保修期?答案是肯定的。依据如下：

　　《商品房销售管理办法》第三十三条规定"保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限”。

　　综合以上保修规定中，值得注意的有三点：

　　1、与其它部位的保修期不同，基础设施、地基工程和主体结构的保修期，“是设计文件规定的该工程的合理使用年限”，住宅建筑土地使用权期限为70年，期满可续展，因此，保修期一般应为70年以上。我们可以大致理解为，主体结构等工程的保修是终身的。了解这一点，在现实纠纷中有重大意义。前述案例中，购房者并没有主张退房，而构造柱是否属主体结构却仍然成为争议焦点，双方所争者，其实就是一个保修期限，如果认定为主体结构，则永远在保修期内。一应损失都由开发商承担。

　　2、依据《商品房销售管理办法》的规定，购房者享有的保修期，以屋面防水为例，并不是一律3年，如果承包单位保修期的存续期高于3年的，以该存续期为准，如低于3年的，则以3年为准。很多实践纠纷中，原被告双方以及法官都位未此节，当属遗漏。

　　3、并不是房屋的所有质量瑕疵都在保修范围之列。比如前面讲的墙面细微裂缝，墙体微小倾斜，地面稍欠水平等，《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定，"本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。 "由此可知，不符合强制性标准和合同约定的才构成质量缺陷，属于质量缺陷的才负责保修。如果质量瑕疵在强制性标准或合同约定可接受的范围内，则不属质量缺陷，可不必保修。

　　四、质量问题下购房者的维权选择

　　房屋存在主体结构质量问题或严重影响正常居住使用的质量问题时，购房者可以选择退房和赔偿损失。依据最高法院的解释，这两个请求权购房者可以同时选择。当然购房者也可以处分自己的权利，只选其一。

　　购房者选择退房和赔偿损失时，依据合同法规定，赔偿额包括已支付的房款、税费等费用、相应的利息损失以及可得利益的损失。所谓可得利益的损失，即房价上涨时，因退房造成涨价利益的损失。在目前司法实践中，此种损失赔偿一般都是支持的。涨价价格差损失可以进行评估或参考与系争房屋最相接近的房屋的价格进行衡量。

　　购房者不选择退房而只要求赔偿损失的，则需要证明损失的发生以及损失金额的大小。在不退房的情况下，因质量造成的损失，除漏水等造成的实际物质损失外，其它损失较难举证。

　　购房者只选择退房的，则只在于质量问题是否符合退房条件，其它较为简单，不再赘述。

　　此外，按照《合同法》第一百一十一条的规定，“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。因此，房屋存在质量问题，但购房者不选择退房的，也可以要求减少房款，减少金额参考房屋修复的费用及造成的价值的贬损。

　　当然，即使房屋存在主体结构质量问题或严重影响居住使用的质量问题，购房者也可以选择不退房，只要求进行保修，按照一般质量问题进行处理。

　　房屋不存在主体结构及严重影响居住使用的质量问题，只有一般的质量问题时，在保修期内，购房者可以要求开发商修复;开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复。并要求开发商承担修复费用及其他损失。如果超过保修期，则购房人只能自己负责了。

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　　①见《房屋建筑工程质量保修办法》(建设部令第80号)第三条　本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

　　②郭汉丁，刘应宗：《建设工程主体结构质量问题及其特征分析》，《重庆建筑大学学报》，2005年第6期，第111页。

　　③王明华：《关于商品房买卖中若干法律问题的调查》，《山东审判》，2004年第5期，第27页。