提示:办理房产证注意事项
导读:
办理房产证是房产交易流程中重要的步骤,本文介绍房产证办理注意事项。对于购房,不少人都只关注于看房,选房,签合同,收房,装修……据不少购房者反应,其以为只要跟开发商签了购房合同,交了房,房子就属于自己的了。其实不然,即使签了合同收了房,房子尚不属于你!
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龚先生曾经遇到了这样的情况,龚先生自2004年来贵阳工作已近七年之久,2008年,龚先生筹划着要用这几年辛辛苦苦打拼攒下的钱买房结婚。经过一番寻觅,龚先生在某楼盘终于找到了自己心仪的房子,很快就同开发商签订了购房合同。可喜的是开发商如期交了房,龚先生如愿住进了新房并赢取了新娘,可新房子里的幸福生活才开了头,却有一位姓李的先生拿着房产证来到了龚先生的新房子里,摇摇手中的房产证称这房子是自己的,要求龚先生一家搬家腾房,这让龚先生好是气愤!后来才知道,由于自己的疏忽,在收房以后没有及时要求开发商办理房产证,这开发商竟利用尚未办理房产证这一点将龚先生的房子以高价买与了其他人!
为何房开商可以另行将已经出售的房子卖给第三人呢?这是因为房子属于典型的不动产,而不动产所有权的转移以登记为生效要件,也就是说,签订了购房合同之后并不代表房子立即就属于购房者所有。要想拥有房子的所有权,购房者还必须到相关部门办理房产登记手续。龚先生之所以只能眼睁睁的看着自己的新房子变为他人所有,就是因为龚先生疏忽了办理房产证一事,让开发商钻了法律的空子,一房二卖!虽然可以通过法律途径讨回赔偿,但却无法要回房子了。
因此,在对待办理房产证的问题之上,购房者务必要注意以下事项,避免栽跟斗:
第一,明确由谁来办理房产证。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”由此,法律上看,购房者本身是申请办理房产证的法定义务人。
房开商对房产证的办理具有协助义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定:“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定房地产开发企业“应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。
基于房开商对办理房产证的协助义务,现实情况中,尤其是对于购买商品房的购房者而言,在购房合同中约定由房开商代为办理也不在少数。
第二,明确办证期限。
《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定了办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的期限。若是选择由房开商代为办理的,就应当在购房合同中约定一个合理的期限,从而有效的督促开发商及时办理产权证。若房开商在约定期限内未能办好房产证的,就应当按照合同的约定承担违约责任。
另根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,如果买受人自房屋交付之日起90日(期房)或自合同订立之日起90日(现房)未能取得房屋权属证书的,开发商应当承担违约责任,赔偿额可以按照中国人民银行规定的金融机构计收预期贷款利率计算。若购房者未在合同中与开发商达成办理房产证期限及违约责任的约定的,可依据上述规定追究开发商的责任。
第三,可以解除合同。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的约定:“商品房买卖合同或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”
由此,若由于房开商的原因,致使购房者自房屋交付之日起超过一年零九十日无法办理房屋所有权登记,则购房者有权请求法院解除合同并赔偿损失。
然而,在当今房市不稳定的状况下,或许解除合同并不是最佳之选,于此,购房者可选择在购房合同中与房开商约定高额的违约金,以对开发商形成有力的威慑,同时也能保有在开发商违约时追究高额违约金的权利!
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