职工购买公房已签合同并已交房款,但在办理产权证之前死亡的,其购房行为是否有效?
导读:
全国人大2007-3-16通过的物权法第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
因此,房屋买卖合同签定后即行生效,只是产权尚未转移。公房出售人应当按照生效的合同履行过户手续。
这里存在的问题是,因购房人已经死亡,所以无法过户到其名下,合同似乎无法履行。
我们认为,继承人应当可以继承死者的债权。《继承法》第三条中遗产的列举中确实未出现被继承人享有的债权,其原因是债权本身就不是财产。继承法第四条规定的“个人承包应得的个人收益,依照本法规定继承”当属债权继承的规定。
如果人死亡后,所有债权债务归于无效,不必履行,显然是不公平的。也与《继承法》第三十三条 “继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务”的规定不符。举个例子,双方签定了货物买卖合同,买方支付了货款后死亡。买方死亡前取得该货物的交付请求权,买方继承人应当可以要求卖方继续交付。
因此,本案中,继承人有权要求公房出售人将房屋过户给继承人。
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引用法条
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