一房二卖纠纷 买方如何维权
导读:
核心内容:普通一房二卖是指卖方以同一房屋为标的,在与一方当事人签定买卖合同但尚未办理过户登记时,又与第三方签定买卖合同,从而导致新买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突。谁能最终获得该房屋的问题,取决于先后两个合同的效力及履行。下面,法律快车房地产小编为您详细介绍相关的知识内容。
不少人认为,由于两个合同存在着目的上的冲突,因此至少有一个合同是无效的。这种看法其实是不科学的。在笔者看来,两个合同完全可能同时有效。至于目的上的冲突问题,可以通过违约责任制度去解决。
问题:
曹女士来电咨询这样一个事情,09年7月她通过熟人介绍找到王先生,提出愿意购买王先生名下的位于杨浦军工路的一处房产,当时约定购房款共计135万,定金5万元,首付15万,并签订了房屋买卖合同,交了定金。事后曹女士再找到王先生付首付款时,被王先生告知房子已卖与他人,并办理了过户手续,愿意退还曹女士的定金,曹女士不愿意,协商未果诉至法院,请求判定王先生后签订买卖合同无效,房产应过户到自己名下。
律师观点:
此案例涉及到“一房二卖”的问题,即出卖人分别与两个买受人签订房屋买卖合同,如何认定买卖合同效力问题及买受人如何实现物权问题。
此可以分解为以下几种情形
1:在先买受人与出卖人签订合同并已过户的,出卖人又把房产高价卖与第三人;此种情况应该保护在先买受人的权利,其可以获得房屋所有权,因其在先买得并已过户,不可能存在恶意串通行为,后买受人只能要求出卖人承担违约责任,要求出卖人赔偿损失
2:出卖人分别签订买卖合同,并且都没有办理过户的,此种情况比较复杂,涉及到实际履行问题,物权行为与债权行为问题。
首先,由于都没有办理登记,买受人与出卖人之间存在的是债权关系,各个买受人均具有同等的请求权,即要求出卖人履行合同,不存在谁签订合同在先谁就可以主张履行合同,此即债权平等。
其次,既然谁都可以要求出卖人履行债权,那么哪个买受人可以获得该债权从而拥有房屋的所有权呢?根据合同法第107条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行……的违约责任。合同法第110条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形除外:法律上或事实上不能履行;债务的标的不适合强制履行或履行费用过高;债权人在合理期限内未要求履行。
因此,要看数个买受人有平等的债权请求权时,要综合看该债务是不是可以实际履行或履行费用过高,一般会考虑下列情形:
第一:买受人是否已经实际居住,如果一方买受人搬进居住、使用,则应当多考虑实际居住的买受人的债权请求权。
第二:买受人是否已经付清房款,如果一方买受人已经付清全部房款,则应当考虑已付清房款买受人的债权请求权。
第三:房产是否有买受人的附加值,即该房屋是否已被买受人装修,修缮等增加房产价值的行为,则应当考虑支持该买受人请求。这些因素是综合考虑的,综合把握,从而确定最适宜实际履行的一方。
3:在先买受人与出卖人签订买卖合同后,后买受人又与出卖人签订合同并已经过户登记的,此种情况,一般是后买受人取得房屋所有权,在先买受人只能要求出卖人承担违约责任,除非在后买受人与出卖人恶意串通损害在先买受人利益,那么可以要求撤销买卖行为并变更登记。即使在后买受人明知出卖人与在先买受人签订来买卖合同,只要付出更高的购房款,此是正常的商业交易行为,应当保护在后买受人通过登记而取得的所有权。
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引用法条
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