房屋质量纠纷案典型案例
导读:
在商品房预售合同纠纷中,出卖人出售的商品房存在质量问题,侵害了购房人对房屋的使用权、收益权,购房人的实际损失该如何计算?下面就让法律快车小编为大家带来的房屋质量纠纷案典型案例相关内容,一起来看看吧。
一、房屋质量纠纷案典型案例
二最高法院公报案例
因出卖人所售房屋存在质量问题,致购房人无法对房屋正常使用、收益,人民法院可以以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失——李明柏与南京金陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案
本案要旨:一、对于政府机关及其他职能部门出具的证明材料,人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断,如上述证据不能反映案件的客观真实情况,则不能作为人民法院认定案件事实的根据。二、因出卖人所售房屋存在质量问题,致购房人无法对房屋正常使用、收益,双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未作明确约定的,人民法院可以以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。
案号:(2015)宁民再终字第28号
审理法院:江苏省南京市中级人民法院
二、相关案例
1.因出卖人所售房屋存在倾斜的质量问题,致购房人无法对房屋正常使用、收益,人民法院可以参照房屋租金标准,综合多方面因素计算购房人的实际损失——朱国琴与上海三象房产发展有限公司商品房预售合同纠纷案
本案要旨:因出卖人所售房屋发生倾斜的质量问题,致购房人无法对房屋正常使用、收益,人民法院可以根据案件的具体情形,以实际损失为基准,参照同地段房屋的租金标准,综合考虑维修期限、出卖人的过错程度、房屋质量问题的严重程度等因素计算购房人的实际损失。
案号:(2013)沪二中民二(民)终字第2428号
审理法院:上海市第二中级人民法院
2.因出卖人所售房屋存在渗水的质量问题,致购房人无法对房屋正常使用、收益,人民法院可以结合房屋所在位置、装修情况及大小,以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失——庄镕与天下房地产开发有限公司房地产买卖合同纠纷案
本案要旨:因出卖人所售房屋存在渗水的质量问题,致购房人无法对房屋正常使用、收益,对于购房人诉求房屋可得利益损失的计算,人民法院可以结合房屋所在位置、装修情况及大小,以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。
案号:(2014)厦民终字第2763号
三、权威观点
1.房屋买卖合同纠纷中出卖人的瑕疵担保义务
买受人与出卖人签订的房屋买卖合同一般应包含有房屋质量条款。合同成立生效后,买受人有权利取得符合合同规定质量的房屋,出卖人也应保证交付的房屋符合合同中约定的质量要求,出卖人的这一义务,在民法理论上被称为瑕疵担保义务。
在各国法律中,一般均规定出卖人依据法律的规定对标的物有瑕疵担保义务。我国《合同法》对此也作出明确规定,对出卖人的瑕疵担保义务也进行了规范。其瑕疵担保义务的基本内容是,出卖人应当保证其对出卖的标的物具有完全的所有权,同时出卖的标的物必须符合法律规定或者合同约定的品质,当出卖人所交付的标的物有瑕疵或者不能够完全将所有权转移给买受人时,出卖人应当承担一定的法律责任,这种责任即被称为瑕疵担保责任。
该种责任是买卖合同性质所决定的。一般认为瑕疵担保责任,是出卖人一方应承担的法律责任,其基础在于默示的担保契约,即双方当事人在订立合同时,就已经默示约定,双方所交付的物品必须符合合同规定的或法律规定的质量标准,否则就要负法律责任。而且该责任不以当事人有过错为前提,就是说出卖人是否承担瑕疵担保责任,仅以出卖的标的物是否存在瑕疵为条件,而不以出卖人主观有无过错而改变,即使出卖人无过错,只要标的物存有瑕疵,出卖人就应当承担责任。瑕疵担保责任一般包括权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。权利瑕疵担保责任,是指出卖人就标的物的所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。《商品房买卖合同解释》第13条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”该条所涉及的主要是物的瑕疵担保问题,即担保给付的商品房在价值、效能或品质方面无瑕疵。
2.违约损害赔偿的赔偿范围
赔偿损失的范围可由法律直接规定,或由双方约定。在法律没有特别规定和当事人没有另行约定的情况下,应按完全赔偿原则,赔偿全部损失,包括直接损失和间接损失。直接损失指财产上的直接减少。间接损失又称所失利益,是指失去的可以预期取得的利益。可以获得的预期的利益,简称可得利益。可得的利益指利润,而不是营业额。例如,汽车修理厂与出租车司机约定10日修理好损坏的夏利车,汽车修理厂迟延3日交付,司机开出租车每日可获利润200元。3日的可得利益为600元,汽车修理厂违约,应赔偿600元的间接损失。
可得利益的求偿需坚持客观确定性,即预期取得的利益不仅主观上是可能的,客观上还需要确定的。因违约行为的发生,使此利益丧失,若无违约行为,这种利益按通常情形是必得的。例如,建筑公司承建一商厦迟延10日交付,商厦10日的营业利润额即为可得利益。
可得利益的求偿不能任意扩大。对此,1980年《联合国国际货物销售合同公约》第74条规定,赔偿损失“不得超过违反合同一方在订立合同时依照他当时已知道或理应知道的事实和情况,对违反合同预料到或理应预料到的可能损失。”我国原涉外经济合同法和原技术合同法也有相同规定。原涉外经济合同法第十九条规定当事人一方违反合同的赔偿责任,应当相当于另一方因此所受到的损失,但是不得超过违反合同一方订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原技术合同法第十七条第二款规定:“当事人一方违反合同的赔偿责任,应当相当于另一方因此所受到的损失,但是不得超过违反合同一方订立合同时应当预见到的损失。”法律采取预见性限制赔偿范围的随意扩大。预见性有三个要件:一是预见的主体为违约人,而不是非违约人。二是预见的时间为订立合同之时,而不是违约之时。三是预见的内容为立约时应当预见的违约的损失,预见不到的损失,不在赔偿范围之列。例如,旅客言飞机误点使其耽误了一笔买卖,要求赔偿。该买卖是否耽搁,航空公司在售票时是无法预见的,故此间接损失不予赔偿。
以上就是法律快车小编为大家带来的房屋质量纠纷案典型案例全部内容。国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织,在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实,但有相反证据足以推翻的除外。欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
相关知识推荐
房屋质量问题是房地产交易中的核心问题,也是引发众多纠纷的焦点。本篇主要谈谈房地产交易中的房屋质量纠纷问题。一、几种常见的房屋质量问题人们通常说的房屋存在质量问题
鉴别商品房质量最好采用六看:一是雨天看。经雨水淋后的房屋,哪里漏雨、渗水,一览无余。二是看墙角。墙面的平整光滑与否是显而易见的,要看最容易出问题的墙角是否平整、
从年初广州首个限价房项目保利西子湾被购房者以“房屋质量问题”为由告上法庭,到年中发生的上海“莲花河畔景苑”在建楼房倒塌事故,以及各地不断传来的“楼薄
《商品房销售管理办法》已于6月1日开始实施。《办法》中明确规定:销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,向买
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产