·房地产审判专题之五：被法院依法查封房屋的买卖问题
导读：
二手房买卖合同纠纷中，经常遇到因合同项下房产被法院查封，当事人不能履行产权转移过户手续，买方起诉至法院要求卖方履行产权转移过户手续，或以卖方违约不能履行产权转移过户手续为由要求解除合同，并由卖方承担违约金或双倍返还定金的情形。笔者在审判实践中发现，这类案件的处理往往又因法院查封时间在买卖合同签订前或签订后、案件审理过程中(法庭辩论终结前)对合同项下房产能否解封而有着不同的处理结果。概言之，主要有以下几种情形：
一、法院查封在前，合同签订在后。这种情形又可分法院对有房地产证房产的查封并到房地产权登记机关办理了查封备案手续和无房地产证未办理查封备案手续两种情况；以及卖方明确告知了买方合同项下房产已被查封尚在查封期内和卖方故意隐瞒房产查封买方不知情两种情况。
二、法院查封在后，合同签订在前。这种情形又可分为最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》施行后(注：2005年1月1日施行，以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》)，《中华人民共和国物权法》施行(注：2007年10月1日施行，以下简称《物权法》)前和《中华人民共和国物权法》施行后两种情况。
笔者发现，在审判实践中，同案异判的现象较为严重，主要表现在有的认为法院的查封不影响当事人对合同的履行，径行判决卖方于一定期限内向买方履行产权转移手续的义务；有的则认为司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让，因买卖合同项下的房产被人民法院查封，无法办理产权转移过户手续，故判决驳回买方要求卖方继续履行合同、办理房产转移过户手续义务的诉讼请求，但又区分是查封在合同签订之前还是之后来确定能否支持买方的由卖方双倍返还定金与否的诉讼请求，也即如法院查封在先，则因买卖合同标的物属于禁止转让物，合同无效，不予支持买方要求卖方承担违约责任的诉讼请求；如法院查封在后，且法庭辩论终结前法院未解封，则因合同履行存在事实上和法律上的障碍，故判决驳回买方要求卖方继续履行合同、办理房地产证的诉求，但合同有效，可支持买方要求卖方承担违约责任、双倍返还定金等的诉讼请求。还有的则先行审查法院的查封是否为有效查封，进而作出相应的裁判。
笔者认为，对这类案件，必须具体情况具体分析，不能一概而论。具体地，可分以下几种情形：
(一) 法院查封在前，合同签订在后。
法院对无房地产证房产查封，且未到房地产权登记机关办理查封登记备案手续；或是对有房地产证房产的查封并到房地产权登记机关办理了查封登记备案手续的。一般地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条(注2007年8月30日修正前为第三十七条)的规定，这种情形下的房地产因是依法不得转让的，故买卖双方所订立的房屋买卖合同因合同项下标的物为禁止流通物，所签买卖合同系无效合同，应当按照无效合同的处理原则来确定当事人间的权利义务，即返还财产、赔偿损失等，就不能支持继续履行合同、办理产权转移过户、支付违约金、双倍返还定金等诉讼请求。
如果合同签订时被告(卖方)故意隐瞒事实欺诈原告，应承担主要过错责任，原告(买方)疏于审核房屋权利状况也应承担次要责任。除由被告返还已付购房款外，原告因合同无效造成已付款的利息损失等可依法要求被告赔偿。
特殊情况下，又可分两种情形：
1、法院系在《查封、扣押、冻结财产的规定》施行后，《中华人民共和国物权法》施行前所查封。买方如已经支付全部价款并实际占有查封的房产，只是未办理过户登记手续，如果买方对此又无过错的，则依照《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院应当解除对该房产的查封。买方可向实施查封的法院提出执行异议，在执行异议程序结束前案件可中止诉讼，如执行异议成立，查封房产法院解除对该房产的查封，则如无其他导致合同无效的情形，则合同有效，支持买方要求卖方继续履行合同的诉讼请求。如果执行异议不成立，则参照上述一般情形处理。
2、法院系在《物权法》施行后所查封，则应当按照物权公示原则，《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定与《物权法》第九条的规定相矛盾的规则，不再适用，即该段应予废止。因为《物权法》实施以后，《物权法》第九条明确规定了不动产物权变动采登记生效主义，未经登记物权不变动，登记是不动产的法定登记方式，其于物权法定原则，占有并不发生不动产的物权公示效力。如果在《物权法》实施后仍然适用《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定，也容易诱发道德风险，当事人可以通过倒签合同逃避执行。故在物权法实施后，买方如再依据《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定主张查封无效，则不予以支持。
(二) 法院查封在后，合同签订在前。又可分以下情况：
1、如果无其他导致合同无效的情形，则法院的查封并不导致双方当事人间所签房屋买卖合同为无效，如在法庭辩论终结前，确不能由相关法院解除查封的，则因房屋产权转移过户存在法律障碍(主指《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定、建设部《房屋登记办法》第二十二条第（六）项“房屋被依法查封期间，权利人申请登记的”，房屋登记机构应当不予登记)或事实上的障碍(主指可能存在查封房屋被拍卖、变卖到房屋买卖合同外第三人名下而失去了交易对象)而变为客观不能，法院依法应当判决合同有效，但不能判决支持原告(买方)继续履行合同由卖方办理房屋所有权转移登记的义务，可支持原告由被告支付违约金、双倍返还定金等诉讼请求。
2、如果法院的查封系在《查封、扣押、冻结财产的规定》施行后，《物权法》施行前所查封。买方如已经支付全部价款并实际占有查封的房产，只是未办理过户登记手续，如果买方对此又无过错的，则依照《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院应当解除对该房产的查封。买方可向实施查封的法院提出执行异议，在执行异议程序结束前案件可中止诉讼，如执行异议成立，查封房产法院解除对该房产的查封，则如无其他导致合同无效的情形，则合同有效，支持买方要求卖方继续履行合同的诉讼请求。如果执行异议不成立，则合同有效，但可参照第1种情形处理。
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