因房贷新政导致的退房和退定金分析
导读：
核心内容：自去年开始国家对房地产市场进行了三轮调控，其中每次都有房贷新政。刚开始第一轮调控政策时，在法律界有很大争议的是，因出现新政策贷款受阻，能否解除合同退还定金？下面，法律快车房地产小编为您介绍涉及这方面的法律知识。
推荐阅读：
因国家房贷政策导致的退房
现在，前两轮政策调控下引发的纠纷已陆续下了判决，法院内部统一了认识，双方约定以贷款方式支付房款，在合同履行过程中，因国家房贷政策调整导致首付比例提高，超出购房者预算无法履约，或无法获得贷款的，如双方无特别约定需一次性付款的，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第23条的规定，认定房贷政策调整属于“不可归责于当事人双方的事由”，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。二手房买卖合同纠纷参照该规定予以认定。
但是，在三个商品房买卖纠纷中，案情都是颁布了异地置业者停贷政策之后购买的房屋，当时开发商答复购房者可以贷到款，而后来却贷不到，开发商否认当时的承诺，认为国家颁布政策在先，购房者购房在后，不能以出现国家政策贷不到款而退房。在最近接到的咨询中，包括在二手房合同的履行过程中，也有很多类似的情况，虽然已颁布国家房贷新政，但受中介或开发商的误导，以为可以通过变通方式贷到款，但最终没有贷到的，购房者不知是否能以政策原因解除合同要求返还交纳的房款。
律师分析
笔者认为，买卖双方在签订认购书或买卖合同前已颁布了国家房贷政策，双方约定买方以贷款方式支付房款，说明卖方同意买方以贷款方式付款。签订认购书或买卖合同之后因为房贷政策原因贷不到款无法继续履行合同的，就不是买方的单方责任，应该视为不可归责于双方当事人的原因。
以下是笔者代理购房者近日在东莞开庭的异地置业者因贷不到款退房案中当庭发表的代理意见(笔者注：原告为购房者即买受人，被告为开发商即出卖人)。
一、关于商品房认购书的性质及其与与商品房买卖合同的关系。
商品房认购书是商品房买卖双方在签署预售合同或现售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。认购书与正式买卖合同的关系为预约合同与本合同的关系。预约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。
一般情况下认购书具有预约性质，它不能当然替代作为本约的买卖合同，但认购书如符合特定的条件又是可以转化为买卖合同的。关于商品房认购书与商品房买卖合同能否转化的问题，最高人民法院法释[2003]7号第五条作了规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”[page]
最高法院民一庭认为：该条将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容;二是出卖人已按约定收取购房款(既应包括全款，也应包括部分购房款)。认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。
基于以上分析，我们认为涉案《认购书》尚不符合转化为商品房买卖合同的条件，也即认购书本身尚属于预约合同，并非已成为本合同的商品房买卖合同。
二、被告无权强制原告与其缔结商品房买卖合同，被告应退还原告定金。
首先，本案所涉认购书在类型上属于将行谈判的预约，是因存在事实或法律上的障碍、暂时无法订定主契约，缔约双方为订立主契约而事先约定的程序，对当事人加以拘束，法律标的是即将举行的谈判，当事人有义务提出缔结主契约的要约并为此磋商。如果当事人诚实信用地进行谈判以后仍然不能达成本约或是非归责于谈判双方的事由造成不能达成本约，则谈判的任何一方均不受合同的约束。本案中，房地产的价款高达893062元，原告作为买方选择的付款方式是向银行借款方式付款。原告根据认购书的约定向被告支付了3万元定金后。
2010年4月17日，国家颁布了“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的房贷政策。而作为买方的原告系深圳户籍人士，未在东莞市缴纳社会保险，也不能提供东莞市纳税证明。根据国家信贷政策，银行不能向原告提供贷款，以致由于出现不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的事实。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
其次，根据原被告双方所签订的《认购书》第二条中约定买方付款方式为银行按揭付款，同时约定“首期款262116(含定金)须于2010年11月3日之前付清，并同时签署《商品房买卖合同》、《东莞市个人住房借款合同》及相关附件。”，说明被告同意原告以向银行贷款方式支付除首期款以外的房款，并且签订《商品房买卖合同》的前提是能够获得贷款，签订《商品房买卖合同》的条件是同时与贷款银行签订《东莞市个人住房借款合同》及相关附件。而原告在不能与贷款银行签订《东莞市个人住房借款合同》的情况下，被告无权强制缔约，要求原告与其签订《商品房买卖合同》。
最后，被告虽通过认购书加重了原告的责任，被告提供的格式合同的第三条5中：“甲方将尽力协助乙方办理银行按揭贷款手续。若因乙方征信状况原因、公积金政策要求或按揭政策更改的原因要求乙方多支付首期款，乙方须按银行要求支付足额首期款。如因乙方个人原因导致无法办理按揭手续，甲方不承担任何责任。”规定被告有单方解约权，而对原告则无单方解约的对等性规定，但是卖方的如意算盘还是落空了。
原因有二：一是推究合同当事人的真实意思表示，原告选择的付款方式均为“银行按揭付款”，这是白纸黑字的约定。被告虽然处心积虑地在该条款中要求原告如按揭贷款不足，则应补足首期款，但被告恰恰忽视了一点，原告补足首期款的义务的前提是银行同意贷款给原告，只是少于双方约定的按揭楼款时，而本案中银行根本不同意贷款给银行，则被告无权要求或强迫原告与其签订商品房买卖合同，并一次性付清全部购房款。正所谓“皮之不存，毛将焉附?”[page]
二是双方约定如原告个人原因导致无法办理按揭手续，被告不承担任何责任。现在原告不能办理按揭手续的原因并非个人信用等个人原因，而是因为国家信贷政策规定的对外地置业者停止发放贷款的原因。并非系因原告的事由导致原被告双方不能订立商品房买卖合同，被告应返还原告定金。
三、关于国家房贷调整政策出台于认购书签订于之前，是否属于“不可归责于当事人双方的事由”的问题。
被告在收到原告于2010年11月11日发出的《解约通知函》后，于2010年11月16日向原告发出了《关于解约通知函的复函》，其中提出“因为双方签订认购书在该政策出台之后，故以此为由提出解约不能成立。”本案的争议焦点在于涉案认购书签订于国家房贷调整政策出台之后，是否能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，以“不可归责于当事人双方的事由”，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
本案的《认购书》签订于2010年10月24日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”的政策是于4月17日颁布的，原告与被告签订认购书的时间在国家颁布新的房贷政策之后。原告在签订认购书前向被告的工作人员咨询，得到的答复是原告的条件可以向银行贷到款，因此，在确信能够获得贷款的情况下，原告才与被告签订了《认购书》，并当场支付3万元定金。试想，在信息不对等的情况下，原告作为一个普通的购房者，若不是得到被告工作人员的肯定答复，又怎会自愿签订明显实现不了的约定的以贷款方式付款的认购书，并交纳3万元作为订立商品房买卖合同的担保?这不符合逻辑推理和日常生活经验法则!如果被告明知原告的条件无法获得贷款，还同意其以银行按揭贷款方式支付房款，被告的行为属于欺诈行为，应当承担相应的法律责任。如果被告在不明知原告的条件无法获得贷款的情况下与原告签订了认购书，那么则属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定的“不可归责于当事人双方的事由”。
综上，因新“国十条”即房贷政策调整导致无法获得贷款的，无法继续与被告蹉商签订商品房买卖合同，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条的规定。无论房贷政策的颁布是在签订认购书之前还是认购书之后，完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”，出卖人应当将收受的定金返还买受人。
相关法律链接：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
声明：该作品系作者结合法律法规，政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
建设银行董事长郭树清22日在接受媒体采访时预计，明年中国经济增长速度会保持在8%至9%，信贷投放增速有可能在13%或14%。两者将低于今年水平。金融领域会采取进
国家房贷政策变化属于情势变更，二手房买方不算违约？近日，海淀区人民法院作出了房贷政策变化，即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此，各方人士在媒体
最近一段时间，关于房贷利率七折优惠将取消的传闻在坊间广泛流传，这引发了市民的高度关注。那么对投资者来说，即将到来的房贷变数下该如何理财呢?专家分析，一旦政策出现
建行一位客户经理告诉记者，按照该行的最新规定，首付2成利率执行8折；但若客户购买建行5个产品，则利率可降至7.5折。这5个产品的品种并没有硬性规定，可以选择开办
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下：双方可以先行私下协商处理，协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉；当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费；卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款，具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料，面签银行、银行报卷和审批；银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下：属于个人财产的分割给个人，属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定；双方有协议的，按照协议进行分割处理；有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体，在办理二手房买卖过户手续时，当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料，没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定，合同内容的修改属于合同变更行为，必须合同当事人协商达成一致合意，达成合意后对修改事项双方签字确认即产
