关于商品房交付及产权证办理违约责任的诉讼时效问题

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法律快车官方整理更新时间： 2019-11-16 06:07:12 人浏览

导读：

一、案件基本情况重庆某开发公司与另一单位联合开发了某房地产项目，但仅以开发公司的名义对外销售。在所有工作已实质完成的情况下，由于联建方的不配合，该项目于2004年6月30日才完成竣工验收手续。由于同样的原因，导致了办理房屋产权证的迟延，2004年9月10日取得该

一、案件基本情况
重庆某开发公司与另一单位联合开发了某房地产项目，但仅以开发公司的名义对外销售。在所有工作已实质完成的情况下，由于联建方的不配合，该项目于2004年6月30日才完成竣工验收手续。由于同样的原因，导致了办理房屋产权证的迟延，2004年9月10日取得该项目的总房屋产权证，2004年10月25日取得该项目的总土地使用权证。
2 003年4月11日，廖某与开发公司签订了《商品房买卖合同》，购买房屋1套。合同约定：交房时间为2003年12月28日；交房条件为“经竣工验收合格”；开发公司应当在房屋交付使用后60日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关登记备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属证的，买房人不退房，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。
鉴于该项目于2004年6月30日才完成竣工验收，在此以前廖某以交房条件不合格为由拒绝接房，至2004年7月1日才接收房屋。此后廖某一直未就交房、办证等问题向开发公司提出追索要求。廖某在受人指点后，才于2006年12月20日向九龙坡人民法院提起诉讼，要求开发公司支付逾期交房违约金10668元，支付逾期办房产证的违约金5926.8元。
二、开发公司对本案的意见
开发公司认为，无论是廖某要求开发公司承担逾期交房的违约责任的诉讼请求，还是要求开发公司承担迟延办理房产证的违约责任的诉讼请求，都已超过了2年的诉讼时效期限。
三、一审法院判决
经审理后，九龙坡法院于2007年6月14日作出一审判决。一审认为廖某在接房后2年内未就逾期交房的违约行为向开发公司主张权利，超过了法律规定的诉讼时效，因此对廖某要求开发公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。但一审法院对廖某要求开发公司支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求，却认为廖某取得所购房屋产权证的时间为2005年3月21日，已超过廖某接房时间90天，开发公司没有证据证明其已按约定在交房后60日内将相关资料报登记机关备案，是由于廖某的原因致使办证迟延，因此对廖某要求开发公司支付迟延办证违约金的诉讼请求予以支持。
四、二审判决
开发公司不服一审法院的判决，于2007年6月25日向五中院提起了上诉，仍以诉讼时效过期为由请求驳回廖某要求开发公司支付迟延办证违约金的诉讼请求。二审法院经审理后，认为开发公司于2005年3月21日才为廖某办理了权属证书，其违约行为一直处于持续状态，且双方合同并未约定违约金的给付期限，故廖某于2006年12月20日起诉要求开发公司支付迟延办证违约金，没有超过法律规定的诉讼时效，故维持了一审判决，驳回开发公司的上诉请求。
五、本人意见
本人认为开发公司的意见是正确的，二级人民法院的判决有待商榷。
（一）关于交付房屋的问题
一审庭审及二审调查均表明，廖某2004年7月1日实际接收了其所购买的房屋，且房屋在2004年6月30日前完成了竣工验收、达到了商品房买卖合同约定的交房条件。廖某在庭审中的明确陈述及开发公司向法庭提交的《房屋交接单》均足以证明：开发公司已于2004年7月1日完成了对房屋的交付。廖某及开发公司均向法庭举示的建竣备字[200]0222号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》足以证明涉讼房屋所在项目已于2004年6月30日完成竣工验收。

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由于合同约定的交房时间为2003年12月28日，而实际交房时间为2004年7月1日后，因此，开发公司在2004年7月1日前存在逾期交房行为，而2004年7月2日后开发公司就不存在逾期交房问题。但2003年12月28日廖某就应当知道开发公司存在逾期交房行为、应当承担逾期交房的违约责任，廖某却迟延到2006年12月20日才提起诉讼要求开发公司承担逾期交房的违约责任，因此，廖某要求开发公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求已超过了《民法通则》第135条规定的2年诉讼时效期，丧失了要求开发公司承担逾期交房违约责任的胜诉权，因此一审法院依法驳回廖某的此项诉讼请求是非常正确的。
（二）关于办理房产证的问题
同样由于联建方的原因，导致开发公司在办理房产证时事实上存在违约行为。但廖某要求开发公司支付逾期办证违约金的诉讼请求也超过了诉讼时效。因为廖某要求开发公司支付逾期办证违约金的诉讼请求的诉讼时效应当从2004年9月1日开始起算；至迟也应当从2004年10月1日开始起算。理由如下：
1、根据廖某与开发公司双方签订的商品房买卖合同第15条第2项的约定及法律规定，廖某要求开发公司按总房款的3%承担逾期办证违约金的诉讼时效应当从2004年9月1日起算。根据廖红去与开发公司双方签订的商品房买卖合同第15条第2项的约定，开发公司的义务是应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而不是如廖某所说应在商品房交付后60日内将产权证办理完毕并将产权证交给廖某。也就是说根据合同约定，廖某应当明确地知道，在办理房屋产权证这个问题上，开发公司的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另外，开发公司完成该义务的时间应是在房屋交付后60日内，即2004年9月1日前。因此，虽然开发公司未按期完成合同约定义务，但由于有合同的明确约定，廖某应当从2004年9月1日就知道开发公司已经违约，即从2004年9月1日起，廖某就应当知道可以依据合同第15条的约定要求开发公司承担总房款3%的违约金。所以廖某要求开发公司按总房款的3%承担逾期办证违约金的诉讼时效应当从2004年9月1日起算。
2、根据法规、规章的规定，廖某最迟应当在2004年10月1日前就知道开发公司这一违约事实，廖某便可依据双方签订的商品房买卖合同第15条第2项的约定，要求开发公司按廖某已付房款的3%支付违约金。[page]
根据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等相关法规的规定，在办理预售商品房土地使用权证变更和房屋产权登记时，房屋买受人是主要义务人，而出卖人即开发企业负有的是协助义务。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房预售管理办法》第12条也规定“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”
换言之，自房屋交付日2004年7月1日之后90日内（即2004年10月1日前），廖某有义务办理所购房屋的产权登记及土地使用权变更手续。因此，如果廖某依法履行办证的自身义务，他就应当在2004年10月1日前发现了开发公司的违约行为，就可以依据商品房买卖合同第15条第2项的约定，要求开发公司按廖某已付房款的3%支付违约金。即廖某要求开发公司支付逾期办证违约金的诉讼请求的诉讼时效至迟也应当从2004年10月1日开始起算。
事实上，廖某却迟延于2006年12月20日才提起诉讼、主张自己的权利，无论是距2004年9月1日，还是距2004年10月1日，均超过两年。
因此，虽然开发公司未依约完成办证环节的协助义务的，应当承担违约责任，但廖某的诉讼请求已超过《民法通则》第135条规定的2年的诉讼时效期，应当驳回其诉讼请求。

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