《商品房买卖合同(示范文本)》的主要条款说明及签订技巧(一)
导读:
第一条 项目建设依据
出卖人以 方式取得位于 编号为 的地块的土地使用权。[土地使用权出让合同号] [土地使用权划拨批准文件号] [划拨土地使用权转让批准文件号] 为 。
律师提示:《城市房地产管理法》规定,房地产开发用地的取得有出让和划拨两种方式。土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者使用一定年限,由土地使用者向国家交纳土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨,是指由县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安量等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。买受人若购买的是经济适用房,其土地使用权应当是通过划拨方式取得的,若为非经济适用房的商品房的,其土地使用权应当是通过出让方式取得的。买受人购房时,应特别注意查验土地使用权证原件,看其中的权利人是否与出卖人一致,看是否存在抵押等他项权利及他项权利存续时间等。
该地块土地面积为 ,规划用途为 ,土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日。
律师提示:买受人应注意土地使用年限,其中居住用地不超过70年。
出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,[现定名] [暂定名] 。建设工程规划许可证号为 ,施工许可证为 。
律师提示:本款要求出卖人如实填写规划管理部门、建设主管部门批准的规划、施工批准文号。买受人应查验其原件。
第二条 商品房销售依据
买受人购买的商品房为(现房)(预售商品房)。预售商品房批准机关为 ,商品房预售许可证号为 。
律师提示:买受人在签订合同前有知情权,出卖人应当依据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法律、法规的规定,向买受人提供该商品房可以合法销售的有效证明文件。其中:
① 预售商品房的,出卖人必须具备《城市商品房预售管理办法》第五条规定的条件,并取得《预售许可证》。买受人应注意查验该证之原件,并查验许可证上的预售房屋是否与所购房屋相一致。有的开发商以此栋房屋的预售许可证冒充彼栋房屋的预售许可证,买受人一旦不注意,很容易上当受骗。
② 现售商品房,必须符合《商品房销售管理办法》第七条规定的现售条件,买受人应查验相关证明文件。
第三条 买受人所购商品房的基本情况
买受人购买的商品房(以下简称该商品房;其房屋平面图见合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:第 (幅)(座) (单元)(层) 号房。
律师提示:本条款确切地说明了所购房屋的具体位置,包括门牌号、栋号和层数。这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同附件一,平面图应尽量详细,房屋朝向也应当在平面图中标明,该平面图应当由出卖人盖章、买受人签字认可。
该商品房的用途为 ,层 结构,层高为 ,建筑层数地上 层,地下 层。
律师提示:本款要求出卖人严格按《建设工程规划许可证》上载明的内容填写该商品房的用途,依据报批的设计图填写该商品房的结构、层数、层高等指标。注意:本款中的层高包括楼层净高和楼板厚度。如果双方约定层高为楼层净高,应特别注明,以免发生纠纷。
该商品房阳台是[封闭式] [非封闭式]。
律师提示:依据国家标准《房产测量规范》8•2的相关规定,全封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算,非封闭式阳台按外围水平投影面积的一半计算,该条款能有效解决阳台面积计算纠纷。同时,阳台的封闭方式由经报批的规划设计图决定,出卖人不得擅自更改其封闭方式。
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