未签房屋买卖合同标准文本的,买卖合同就不成立吗?
导读：
提示
现实生活中，经常有人认为，正式的房产买卖合同示范文本没有签定，合同即不算生效，双方不产生权利义务关系。
本案判决很明确的告诉大家，只要双方形成了房屋买卖的合意，就买卖的具体条件达成了一致意见，双方合同即告成立，即使电子邮件也可以成为有效的合同形式，一方可以要求按约履行。
但是，在此不得不提醒，本案其实毕竟是特例，现实纠纷中，刚有电子邮件很难证明主张的事实成立，电子邮件的证据效力是很薄弱的，本案能够被认可是因为双方对电子邮件的真实性都没有提出异议。卖方应诉理由为单方决定及没有形成正式合同，如果卖方当初对邮件真实性提出异议，主张如此重大事项不可能通过邮件来完成，则案件结果将很难预料。
案例
电子邮件商定房屋买卖 法院：“伊妹儿”买房也生效
房屋买卖的双方当事人，一方在中国，一方在美国，他们通过电子邮件说好房屋买卖，可事后出卖方却反悔，于是买房人一纸诉状告上法庭。没有白纸黑字，仅凭电子邮件，这买房人能打赢官司吗？近日，杨浦区法院就对一起通过电子邮件商定的房屋买卖合同纠纷案作出一审判决，认定电子邮件也是订立合同的一种方式，双方的房屋买卖合同有效。
电子邮件越洋买房
本市国年路某弄43号601室一套建筑面积66.98平方米的房屋是何先生和彭女士夫妻共有的私房，是复旦大学的教工住房。小黎从2005年起就开始租住在内。2007年7月5日，小黎收到彭女士发来的一封电子邮件，内容为：“小黎，您好！我们经过多次讨论，我和我先生也经过慎重考虑，决定将43号601室以75万的售价卖给你，如果你同意的话，请给我们发一电子邮件，就算成交。双方不变。你们可以开始装修。并请你在9月底前办好贷款和过户的准备工作。601室内东西的处理办法，请见附件……”接到这封来信，小黎于同月6日，回了一封电子邮件，言明：“彭老师：您好！您的2007年7月5日零晨5时的电子邮件收到，经和家人商议，同意以75万元的价格购买你们的的房子。房款在你们2007年10月从美国回到上海期间付给你们，具体支付几次，待合同上确定。具体手续我会了解办理。房产交易涉及到的税费，买家卖家各付各的税”。次日上午，彭家的亲友来到屋内，根据小黎处的清单将彭家需保留的物品搬出。
突发变故卖家反悔
既然双方已经商定了房屋买卖，小黎对国年路房屋进行了装修，就等着何先生夫妇回国办理房屋过户手续。可是2007年10月12日，小黎又收到彭女士的电子邮件，这一次，买房事宜发生了变卦。信中称，由于何先生身体健康问题，他能否来上海尚存疑问，且自己在上海的时间也只有18天，就算办了房屋交易手续，也不能完成，且无法办加快手续。由于无法办理产权过户，完成房屋买卖已不可能完成。信中，彭女士表示无法继续房屋买卖，愿意协商补偿小黎装修费及家具定制费。
收到来信后，小黎一下子感到了事件的严重性，于次日回邮表明了自己的态度：双方的房屋买卖合同几个月前已经成立，基于房屋买卖成交，自己才装修房屋并添置家具；房款75万元已经准备好，希望能顺利办妥房屋过户手续。邮件中还提出，如果何先生因身体原因确不能回国或担心在彭女士回国期间无法完成全部交易手续，可以公证方式委托他人办理。
租赁案引发买房案
可小黎没有等来何家人回国办理房产过户，却等到了法院的诉讼副本。2007年11月，彭女士将小黎告上法庭，要求终止双方签订的《物业租赁协议》，小黎搬出房屋并按每月3200元支付租金至实际搬出日止；此外，还要小黎支付违约金1600元。
收到法院的送来的诉状副本，小黎一下子想不明白，明明双方商量好的买房，如今不但没办好过户，反而被告上法庭，要求付租金。2007年12月，小黎也将何先生和彭女士告上法庭，要求确认双方的房屋买卖合同成立，并按75万元房价办理过户手续；并表示愿在办理过户手续前十日将房款75万元支付给何先生和彭女士。
而何先生和彭女士则表示：房屋是夫妻共同财产，仅彭女士一个决定卖房，侵犯了何先生的权利；现有的证据并不具备房屋买卖合同的主要条款；彭女士曾委托中介公司办理有关买卖事宜，但在中介公司向小黎介绍有关流程并要求小黎支付定金时遭到拒绝，故双方并未签订正式的买卖合同，未签约的责任在于小黎。综上，不同意卖房。
数据电文锁定效力
法院经审理后认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式不仅包括合同书，还包括信件和数据电文（如电报、电话、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现可载内容的形式。2007年7月5日的电子邮件表达了何家希望与小黎就房屋买卖订立合同的意思表示，并明确了房屋的售价及房内物品的处理方式，且以“如果你同意的话，请给我们发一电子邮件，就算成交。双方不变。”的词句表明经承诺即受此意思表示的拘束，故此电子邮件是要约，到达小黎时即生效。小黎于次日回复的电子邮件对彭女士发出的要约表示了同意，构成承诺，彭女士收到时生效。承诺生效也就表明了合同成立。就双方的要约及承诺而言，具备了买卖的标的及价格，构成房屋买卖合同的主要条款。何先生和彭女士关于买卖合同未成立的抗辩理由之一是何先生未与原告商宜过出售系争房屋，但从双方互发电子邮件的地址来看，彭女士发出的电子邮件为何先生姓名的拼音缩写，从日常生活习惯而言，该邮箱应为何先生所有；且彭女士发给小黎的电子邮件中书写有“我和我先生也经过慎重考虑”的字句，使小黎有理由相信卖房是两被告的共同意思表示；综上，被告关于仅彭女士一人表示出售房屋、侵犯了其他共有人的权利的抗辩，缺乏事实依据，法院不予采信。至于被告提出买卖合同未成立是因为小黎拒绝向中介公司支付定金致买卖合同未签订，法院认为，有无中介公司居间并非买卖合同成立的必要条件，且被告未就该事实提供充分证据予以证明，故对此节抗辩，法院亦不予采信。在原、被告以电子邮件确认了买卖事宜后，小黎对房屋进行了装修，何先生和彭女士在此基础上提出不再出售房屋，违背了诚实信用原则。综上，小黎要求确认房屋买卖合同成立的诉请，符合法律规定，法院予以支持。合同为双方真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，为有效合同，双方应全面履行自己的义务。遂判决：小黎与彭女士、何先生之间的房屋买卖合同成立；小黎向彭女士、何先生麒支付房款75万元；彭女士、何先生应于小黎支付房款后十日内协助小黎办理关于房屋的过户手续，权利人登记为小黎。（胡海容）[page]
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