二手房交易:赠与“瑕疵面积”导致纠纷
导读:
核心内容:什么是瑕疵面积?引瑕疵面积引发的纠纷主要有哪些?下面,法律快车房地产小编为您详细介绍有关的内容。
日前,市一中院审理了一起别墅买卖纠纷案。这起案件的起因是,物业公司要拆除上家无偿附送的搭建面积,下家以此要求解除买卖合同未获同意。由此引出二手房交易中一个带有普遍性的问题:若买卖中存在赠与“瑕疵面积”的情况,如无偿附送搭建的“阳光房”、地下室或无产权证的露天平台、停车位等,当下家因无法享用这些“瑕疵面积”而与上家对薄公堂时,二手房买卖合同是该继续履行,还是应当解除呢?
事件回放
去年12月,马女士通过中介公司向吴女士购买了一套二手别墅。在支付大部分房款后,双方办理了过户手续。由于吴女士此前在别墅外自行搭建了部分建筑物,为此,双方在合同补充条款中约定,吴女士自行搭建的那部分面积无偿送给马女士,由马女士自行处理。
今年2月,马女士通过律师致函吴女士,称自己从小区物业管理处获悉,吴女士先前在别墅外搭建的是违章建筑,在交易前便被要求拆除,但吴女士在卖房时并未说明这一情况,因此提出解除房屋买卖合同。对此,吴女士不同意。吴女士认为,违章建筑被要求拆除是理所当然的,所以当初在补充条款中明确:搭建面积是无偿赠送的,因此买卖合同应继续履行,马女士需按约定支付余下房款。双方争执不下,走上公堂。
案件焦点
在市一中院审理过程中,案件焦点很快浮出水面:房屋买卖中赠与“瑕疵面积”,如违章建筑、露天平台等,是否会影响到整个二手房房屋买卖合同的有效性。不少专家认为,随着商品房建筑形态的日益多样化,该问题将会越来越多。
据了解,“买顶楼,送露台”、“买别墅,送地下室”等情况在本市新建商品房销售中时有出现。这些不仅是一些一手房的卖点,也成为二手房交易中上家定价的砝码之一。问题在于,上家附送的露天平台并没有产权证,本质上属于公共面积,而未经批准建造的地下室或“阳光房”更属于违章建筑之列。因此,赠与“瑕疵面积”显然会因违法而成为无效行为。更为重要的一个问题是,这会导致整个二手房买卖合同无效吗?
专家观点
对后一个问题,专家目前持两种不同的观点。浦东新区法院的一位法官认为,如果房屋买卖合同中没有约定单价,仅约定了整套房屋的价格,那么“瑕疵面积”不能视为赠与行为,而应作为买卖合同标的物的一个有机组成部分,上家要承担“瑕疵担保责任”。因此,在下家不能享用“瑕疵面积”时,买卖合同应予解除。
另一种观点认为,买卖与赠与是两种不同的法律关系。不管买卖合同中是否约定了房屋单价,都不能将“瑕疵面积”视为买卖合同标的物的组成部分。民事诉讼法专家沈宗汉则认为,在房屋买卖中,上家是否有权赠送“瑕疵面积”是个值得探讨的问题,但无论如何,这种赠送行为只是普通的瑕疵纠纷,构不成合同法定解除理由之一的根本违约。
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