真实案例：先交协议还是先交钱？签订合同须注意

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法律快车官方整理更新时间： 2019-11-08 19:17:09 人浏览

导读：

随着商品房交易市场的发展，二手房买卖也日益红火。而在二手房交易中，由单位集资建设、货币补贴买卖的房改房（也称公房或单位房），因产权明晰、管理有序、业主结构单一，在交易中更为抢手。然而，购买房改房如不注意在合同中明确双方的具体义务，也有可能在交易时遇

随着商品房交易市场的发展，二手房买卖也日益红火。而在二手房交易中，由单位集资建设、货币补贴买卖的房改房（也称公房或单位房），因产权明晰、管理有序、业主结构单一，在交易中更为抢手。

然而，购买房改房如不注意在合同中明确双方的具体义务，也有可能在交易时遇到纠纷和麻烦。本案中，在交易一处集资房时，双方当事人就是因为签订合同时约定不明，不仅伤了和气，还导致了一场历经一审、二审的官司。

家住东方市八所镇的许小姐没想到，她购买一套房改房，仅仅因为合同中的一项条款约定不明，不仅打了一场官司，而且当她想放弃这笔交易时，依照法院日前作出的终审判决，她已经向卖房人支付的1.66万元定金也打了水漂。

购房人：本想买套房改房

去年5月，　参加工作还不满10年的许小姐，想用攒下来的钱买一套经济实惠的二手房。考虑到房改房比较可靠，经朋友介绍，她选中了邹某夫妇的单位集资房。经多次协商，双方商定以8.3万元的价格成交，并签订了一份《住宅转让协议》。

协议约定：1、2005年5月3日，许小姐交付定金2万元给邹某夫妇。2、2005年8月8日，为双方交接房产日期。交接时，邹某夫妇将该房的房产证原件交给许小姐，许小姐将房款余额6.3万元付清给邹某夫妇。3、邹某夫妇负责将该单位与职工签订的售房协议领出交给许小姐。4、本协议2005年8月8日生效。生效后，本房产的责权益归许小姐所有。

卖房人：解约理由不成立

此后，许小姐如约交付了2万元定金，而到了交接房产的那一天，许小姐以邹某夫妇不能提供其与该单位签订的售房协议———《海南省集资合作建房协议书》为由，拒付6.3万元购房款。邹某夫妇则称，集资合作建戹�既��书既不是办理该套房产过户必须的文件，双方合同也未约定在交接当日提供；而许小姐拒付购房尾款，首先违约，从而导致合同不能继续履行。

许小姐要求解除合同，并要求对方退还定金。邹某夫妇则要求对方继续履行合同。双方争执不下，许小姐诉诸法院。

一审：该集资房未住满5年，转让属违约

一审法院查明，此案双方签订合同转让的房屋，为邹某夫妇单位的集资房。邹某夫妇与该单位于2001年3月20日签订协议时规定，居住未满5年的，转让须经单位同意，并补交土地出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费。

一审认定，双方签订的转让协议，是双方的真实意思表示，应为有效协议。但是，房屋的转让，是以取得房屋所有权为目的的，根据邹某夫妇与该单位签订协议的规定，两人居住该房屋尚未满5年，转让又未经其单位同意，两人又拒绝向单位补交有关费用。房屋转让，无法办理过户手续，也就是许小姐未能取得该房屋的所有权，因此，在履行这份转让协议时，邹某夫妇存在重大违约。

一审法院由此认为，根据《合同法》有关规定，许小姐可以解除该转让协议。一审判决：邹某夫妇将2万元定金返还给许小姐。

上诉：交接该集资房之前，已办房产证；邹某夫妇上诉后，二审法院进行了审理。

二审法院查明，邹某夫妇与单位签订的集资合作建房协议中确实约定：邹某夫妇全额集资拥有100%产权的住房，居住满5年后，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；居住未满5年需要出售的，必须经单位同意并报其房改办批准，或根据有关政策规定，才能提前依法进入市场。

邹某夫妇于2005年2月，已取得了该集资房的房产证。他们称，根据与单位之间的集资建房协议，单位并不反对职工卖房，而他们按交易习惯只针对房屋本身及房内附属物进行交易，这在他们与许小姐的转让协议中也已经明确，而许小姐不支付6.3万元购房尾款，就要求他们提前帮她办理过户手续，则违反了双方的转让协议。

二审：2个时间约定不明

那么，该房屋究竟能不能过户到许小姐名下？这一焦点，成为判定邹某夫妇是否违约的首要问题。为此，二审法院先后向东方市房地产管理部门作了调查。房管部门称，这套房，经过买卖，只要手续齐全，符合办事程序，是可以办理房屋所有权过户登记的。而在2005年4月28日，邹某夫妇已向该房管部门提出申请，请求按规定为他们办理房产的转让、过户事宜。

能够过户而未办理过户，过错究竟在谁？对此，二审法院认定，双方签订的《住宅转让协议》中，没有约定邹某夫妇将其与单位签的集资建房协议交给许小姐的时间，也没有约定为许小姐办理房屋所有权过户登记的时间。所以，许小姐主张邹某夫妇违约，请求解除合同并退还2万元定金，没有事实根据，也不符合法律规定。

二审同时认定，合同不能继续履行，是因为许小姐不同意支付购房余款而造成的，许小姐的行为已构成违约，应承担违约责任。对于2万元定金，二审法院认为，根据我国《担保法》，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”，因此应认定定金为1.66万元，即其余3400元应由邹某夫妇退还给许小姐。

二审就此判决：撤销一审判决；解除双方的《住宅转让协议》；邹某夫妇将3400元退还给许小姐。

律师点评：海南富岛律师事务所王伟律师个人认为

我国《合同法》第46条规定：当事人对合同的效力可以约定附期限。附期限的合同，自期限至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案中，双方当事人于2005年5月3日签订《住宅转让协议》，约定该协议于2005年8月8日生效，属附期限生效的合同。因此，该协议自2005年8月8日到来时已然生效。

双方的转让协议中明确了交接房产的时间，但对邹某夫妇提供与原单位的集资建房协议的约定，并没有明确交付的时间。故法院认定，邹某夫妇如约交了房，而购买人许小姐未能履行生效合同中约定的付款义务，就构成了违约。因许小姐起诉坚持要求解除合同，退回定金，故二审法院判决解除合同，不退回合同标的额的20%的定金，该判决是正确的。

实际上，在二审期间，法院经向房产部门的调查表明，该房产是能够合法办理交易的。作为购房人，如真要买下该房，完全可以请求法院主持调解，撤回诉讼，完成交易。而其先行违约仍坚持诉讼的后果，最终造成了16600元的定金损失，实属遗憾。

本案关于定金的处理，由于购买人许小姐违约在先，已不存在退还定金的事实和法律依据。虽然依照相关法律，2万元定金中有3400元属非法收取的部分，但这是另一个法律关系，许小姐在本案的诉讼请求中并未提及，按照法律“不诉不理”的原则，法院可以不予处理。但法院判令邹某夫妇退回这部分定金，顾及了许小姐的这部分合法权益，这样处理也并无不妥。

此案提醒人们，为了避免房产交易中因类似细节约定不明而导致的纠纷，买卖双方当事人最好将房屋买卖合同进行公证。一般情况下，公证机构会对这些细节问题提供参考或把关。与此同时，交易双方也可向有经验的律师或法律工作者进行咨询，避免因合同疏漏造成交易损失。

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