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二手楼交税要看房屋产权证上的时间
“我现在想卖一套住房，到底要交多少税？这税钱到底由谁来出？时间上怎么算？”……对“个人转让购买不满5年的住房全额征收营业税”等房产调控新政策6月1日实施后，和房屋转让相关的税收问题成为近期
广州市地税和房管部门的市民咨询热点。
记者昨天走访房地产业内人士表示，市民卖楼交税，简单说要先看是否满5年，再看是否属普通住房。
二手房买卖主要交哪些税费？
记者从房地产中介处了解到，目前二手房业主都喜欢采取“实收价”形式卖房，买卖双方所有税费都由买家来承担。如果是按“实收价”方式卖楼的，买家要特别留意，除了付房款外，还可能出现大额的税费：
一是卖房的营业税和个人所得税，该部分税费原来应由卖房业主支付，但现在很多卖家都要求买家承担上述税款，所以买家在考虑买房成本时不可忽略这部分支出。只要原来业主购房未满5年卖出的，都要征收合成交房价5.5%的营业税及附加，合成交房价1%的个人所得税，这两项税钱加起来就是房价的 6.5%。
二是契税和印花税，如果是个人购买普通住房的，按照房屋售价的1.5%征收，如果是购买非普通住房的，要按照卖房价的3%征收。印花税是买卖双方都按照房价的0.05%来征收。
三是中介服务费，按照中介合同约定，中介公司向买卖双方各收取服务费用，一般为房价的1.5%~3%。该费用现在有不少售房业主要求由买家来承担。
如果是房改房的二手买卖，还会涉及评估价1%的税费，但无需付营业税和个人所得税。另外还要视房屋具体转让情形看是否需要征收土地增值税、土地出让金等费用。
比如，业主周小姐将自己居住不满五年的120平方米房产转手卖给叶先生，售价80万元，那么按规定周小姐和叶先生应支付的税费分别为：
而如果周小姐要按照“实收价”80万元来售楼，则本来应由她交的6.44万元税费要由买家叶先生出，这样总共双方8.88万元的税费钱就完全由叶先生出，等于叶先生实际为这套房产支付了88.88万元。
因为营业税的增加，不少市民希望通过推迟交易来避税。国土房管部门有关人士建议市民不要因小失大，因为一两万元税费，而造成更大的损失。
买家两难：要么多交税要么迟收楼
陈小姐3年前买了一套二手房，5月份通过中介和陆先生谈好了二手房交易，房屋出售50万元，陈小姐还收了陆先生2万元订金，购房合同注明各自负担各自税费，并约定办理转按手续。
可由于营业税征税年限突然从两年延长到五年，双方无法在6月1日前办好转按手续，也无法办理交易过户。这意味着按新规定，陈小姐要多交2.75 万元的营业税，即50万元房价的5.5%。如陈小姐不愿交易，就属违约。为避税，陈小姐与陆先生联系，她愿减少部分房款，让陆先生先搬进去住，至5年营业税征收期限后再办理交易过户手续。陆先生很矛盾，继续交易担心有风险，不交易则要重新找房子，而且房价还可能更高。
一位梁姓律师表示，不少市民希望通过推迟交易来避税，这可能会产生更大的风险。在去年房地产“新政”实施后，不少市民延迟办交易过户手续，到征税2年期过后再交易过户。可《国六条》细则把征税年限延长至5年，不少买家都担心几年后政策和楼价再变，交易会出问题。国土房管部门有关人士建议市民在买卖二手房时，不要因小失大，因为一两万元税费，而造成几十万元的损失。
相关政策规定，个人购买住房，以
房产证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，如果房产证和契税完税证明所注明的时间不一致，则以二者中较早的注明时间为准。
购房时间标准如何确定?
“6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。”对此，林先生表示不太理解，这个购房时间到底如何确定，是按照房屋买卖合同签署时间呢？还是以房屋买卖合同到房管部门登记备案的时间算？或是按照入住时间来算？如果按拿房产证时间或者契税完税凭证时间算，这个时间往往要滞后于绝大多数购房者实际买房入住的时间。
比如，林先生的房子是2001年底签的认购书，购房合同签于2002年，到2003年春节收楼入住，而开发商直到2005年5月才将林先生的房产证办出来，在房产证办出前的2005年2月，林先生领到契税完税凭证。在征收营业税时，购房时间该怎么算？
广州市地税局表示，广州市各级地税部门从6月1日起严格执行新政策，国家税务总局、财政部、建设部的相关通知上已明确规定，“个人购买住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，作为其购买房屋的时间”，其中，“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。如果纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购房时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；反之，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
就是说，按照现行规定，林先生如果想将自己的这套住房对外出售，在2010年2月之前，都要按房价5.5%交营业税，而2010年2月契税完税凭证拿到时间满五年后，林先生出售住房，可持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。
广州普通住房必须同时满足三个条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)；3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。
如何界定普通/非普通住房？
孙先生原先居住在番禺，因为受不了每天交通上的奔波，近期他想在广州市区再买一套住房。“目前的房地产新政策里，多处提到了普通住房和非普通住房的概念，这二者到底是如何区分的？去年广州市提出的普通住宅面积不超过144平方米，今年国家的新政策里又提到今后90平方米以下的中小户型要占新建住宅的七成以上，那是不是意味着今后90平方米又会成为划分普通住宅和非普通住宅的标准呢？”
对此，广州市地税局表示，目前普通住房及非普通住房标准照旧。国家税务总局新文件明确，普通住房和非普通住房标准也维持不变。根据去年广州市国土房管局、财政局和广州市地方税务局联合印发的文件《关于广州市享受优惠政策的普通住房标准的通知》(穗国房字[2005]375号)规定，广州普通住房必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。该标准在整个广州市辖区范围内是统一的，包括十区和两个县级市。
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