细数买房付款流程之商业贷款过户流程
导读：
(一)基本流程
1、首期款齐、资料齐后，由销控岗为客户办理房屋评估；
2、评估出件后，由各交易中心销控岗协同买方及配偶(行需卖方同时到场)到银行进行贷款面签手续，三个工作日后，可得知面签审核结果；
3、银行面签通过后，由权证岗预约买、卖双方(配偶)，到房产局办理产权证及土地证过户手续；
说明：部分房地局实行“产权证”与“土地证”两证合一同时过户的程序；
4、办理完产权证过户后，领取产权证收件单，收件单收必须由权证人员保管；
5、根据各区房产局规定的过户时间，由权证岗协同买方到房地局领取《房屋所有权证》；产权证必须由权证人员保管；
6、领取产权证当天，权证岗即可协同买方进行土地证过户，领取土地证收件单；收件单必须由权证人员保管；
7、根据各区土地避规定的过户时间，由权证岗协同买方到土地局领取《国有土地使用权证书》，土地证收必须由权证人员保管；
8、抵押资料齐备、抵押评估报告出件后，由权证岗协同买方及配偶到房地局办理抵押登记手续；
9、根据各区规定的时间，抵押出件后，他项权证返银行，两证返店后，由连锁店向买方客户交付两证。
备注：除需过户前需要办理贷款面签、两证出件后需要办理抵押登记手续外，其它流程与一次性过户基本相同。
(二)商业贷款资格
1. 18-60周岁的具有完全民事行为能力人；
2.城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明；
3.男性不超过60岁，女性不超过55岁；
4.交齐首期购房款；
5.有稳定合法收入，有还款付息能力；
6.借款人月收入必须超过月供的2倍以上；
7.借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物；
8.所购二手房的产权明晰，符合武汉市政府规定的可进入房地产市场流通的条件；
9.借款人、共同还款人和担保人不得在其他银行有贷款逾期记录。
(三)商业贷款受理的房产类型
1.房屋结构：混合结构以上，厅室结构；
2.房 龄：不超过20年；
3.抵押房产面积必须大于50平方米；或在房产局备案的精装小户精装小户也可；
4.已购公有住房、经济适用房并符合上市条件或履合了合法批准程序；
5.未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围。
(四)贷款成数和期限
贷款总额以成交价和评估价的低值作为标准值，贷款成数不超过标准值的70%；贷款金额在5万以下不能办理贷款；
(五)还款方式
1.贷款期不到一年的，采用一次还本付息方式；
2.贷款期一年以上的，可采用“等额本息”和“等额本金”两种方式。
(六) “等额本息还款”与“等额本金还款”方式的比较
比较两种还款方式：从总还款金额这一结果指标上来看：相同的贷款额度和贷款年限，“等额本金”比“等额本息”更节省利息。从客户还款压力及使用资金的这一过程指标来看，“等额本金”对借款人现阶段的财力要求较高，且前期还款压力较大。
所以不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或者消费偏好而设计。其实质，无非是贷款本金的先还后还，造成贷款本金事实上的多用少用、长用短用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。可见，不管采取哪种贷款还款方式，银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省利息支出的实惠。因人而异、各取所需是选择还款方式的原则。
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