二○○三年十月二十五日

  江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议决定对《江苏省物业管理条例》作如下修改:

  一、将第五条第二款修改为:“业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示;有书面意见的,应代为转交。”增加一款作为第三款:“业主大会可以决定成立业主代表大会,根据业主大会的授权履行相关职责。”

  二、在第七条中增加一项,作为第(七)项:“法律、法规规定的其他职权。”

  三、将第八条修改为:“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议,或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议,应当召开业主大会临时会议,业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。”“业主的投票权数,普通住宅房屋实行一户一票;其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算,具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。”“召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。”“业主大会决定事项,应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。”

  四、将第十条修改为:“业主委员会是业主大会的执行机构,在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益,对业主大会负责。业主委员会履行下列职责:(一)召集和主持业主大会;(二)拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过;(三)业主大会批准,选聘或者解聘物业管理企业,并经业主大会对合同条款审查同意后,负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;(四)经业主大会批准,负责维修基金的管理和使用,当维修基金不足时,进行续筹;(五)审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施;(六)听取业主、使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;(七)执行业主大会的有关决定;(八)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;(九)督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定;(十)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。”

  五、将第十二条修改为:“业主大会选举产生的业主委员会,自选举产生之日起三十日内,到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会,物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。”

  六、删去第十五条第二款,将第三款改为第二款,修改为:“对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。”

  七、将第十七条第一款修改为:“新建住宅物业出售前,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。”

  八、将第二十三条修改为:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。”“上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项,可以委托给物业管理企业实施,双方应当签订有偿服务合同,物业管理企业接受委托代收前款有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”