法律化解收房风险

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法律化解收房风险

法律快车官方整理更新时间： 2019-11-17 09:46:52 人浏览

导读：

法律化解收房风险一直以来，购房者在购买商品房的时候，往往都将目光关注在怎样与开发商讨价还价，谨小慎微的签订购房合同上面，等付清了合同约定的购房款，期房变现房，房子就要到手的时候，问题出现了，到手的房子

法律化解收房风险

一直以来，购房者在购买商品房的时候，往往都将目光关注在怎样与开发商讨价还价，谨小慎微的签订购房合同上面，等付清了合同约定的购房款，期房变现房，房子就要到手的时候，问题出现了，到手的房子左看右看总是有点儿差强人意，钱已经交了，合同也是自己签的，难道就这样忍气吞声的认了？面对这样的问题，孙斌律师教你收房时应该注意的有关事项，帮助你降低收房风险。

1.关于房屋的交付条件

房屋是一种商品，不管购房者的目的是为了自用、出租或投资，最终都是为了发挥房屋的使用价值。房屋的交付条件是与房屋的使用价值紧密联系的。随着社会的进步，房屋的使用价值是不断提升的，从满足人的基本生活需要，到满足人的身心健康及休闲娱乐，再到满足人的精神追求和个性自由，这也是房地产开发商越来越重视项目的概念和定位的原因。与此相适应，房屋的交付条件也有合格条件、一般条件和特殊条件之分。到底采用哪种交付条件，要靠当事人通过合同去约定。

房屋交付的合格条件是指房屋本身经验收合格。房屋竣工后，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方联检，检验结果报质检站备案，由质检站出具备案表。购房者在接受房屋时要向开发商提出看质检站出具的《建设工程竣工验收备案表》以及该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《建设工程竣工验收备案表》是收房的前提，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是确保您顺利使用该房产及其房内设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证。
目前，很多开发商交房时，通道不通，绿地没有，小区还是个大工地，这种房屋到底能否交付使用？建设部《商品房销售管理办法》规定商品房现售的条件是：“供水、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。而预售商品房的交付使用的最低条件除了《建设工程施工验收备案表》外，其他的则留给了购房者和开发商通过合同去约定。2003年底开始实施的《北京市城市房地产转让管理办法》将新建房屋取得《建筑工程竣工验收备案表》和《商品房面积实测技术报告书》定为了北京市开发商交付预售商品房的法定条件，其他交付使用的条件仍留给了购房者和开发商约定。

房屋交付的一般条件是指除房屋本身经验收合格，与房屋有关的基础设施、公共配套建筑应达到使用条件。
基础设施包括与购房者所买房屋所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯（电话和宽带）、电视系统（公共电视天线、有线电视、卫星电视）、道路、绿化等设施。购房者购房前应搞清自己所买房屋是属国家自来水管网供水，还是小区自备井地下水供水，属于前者，购房者应要求开发商在合同上写明，交房时小区供水已纳入国家自来水管网；属于后者，购房者则应要求开发商在和同上写明，交房时，地下水的使用已经过市公共事业管理部门审核批准，并能出示检疫部门确认的符合饮水标注的报告。对于供电，购房者应要求开发商在合同上写明，房屋交付使用时用电已纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。双路供电的，则应该让开发商在合同上写明，房屋交付使用时具备双路供电的条件。购房者购房前也应该搞清自己所买房屋冬天供暖方式，市政供暖的，应要求开发商在合同上写明，房屋交付时小区供热已纳入城市供热管网，自供暖的，应要求开发商在合同上写明，房屋交付时小区锅炉房已建成并已具备供热条件。供气是最复杂的问题，入住后没气意味着吃饭，洗澡等基本的生活要求都不好解决。购房者至少应要求开发商在合同上承诺房屋交付使用时供气设施已入户并与市政网连通及在入住后一定时间内有气供应，在通气前由开发商负责提供煤气罐及更换服务，以解决购房者入住后因没气而造成的困难。能够通讯和看电视已成为人们的生活基本要求，购房者都应要求开发商在合同上写明小区有通讯系统和电视系统，住后就能直接使用。房屋应与外界交通干道之间有直达的道路相连，居住小区应按照规划要求配建公交站点，开通公交线路。此外，由于很多建设项目滚动开发，购房前期开发房屋的购房者往往要忍受后期工程噪音和施工污染对日常生活的影响，对此，购房者应要求开发商承诺在房屋交付使用时做到交付房屋周边场地清洁，道路平整，与后期开发的施工工地有明显有效的隔离设施，并保证后期开发工程发出的声音不超过国家对噪音控制的标准。购房者同时应要求开发商在合同上写明，绿地具体完成和交付使用的时间。
公共配套建筑包括与购房者购买房屋所在小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑。购房者可在合同上要求开发商配建教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施，并应明确约定公共配套建筑的具体使用日期，到期不能正常使用的，开发商应承担违约责任。

房屋交付的高级条件除满足上述两项条件外，还应满足合同当事人通过合同约定的其他条件，如某些项目开发商承诺的地下车库、会所、社区红外线防盗系统，公共出入口电视监控系统、楼内公共区域烟感报警系统、远程查表系统等。随着人们生活水平的提高，人们对健康、环保及智能化的要求越来越高。房屋交付的高级条件就是为了满足这一需要而设定的。

2.房屋交付的基本程序

房屋交付时，开发商要向购房者发出《入住通知书》，购房者持《入住通知书》查看《建设工程竣工验收备案表》，《商品房面积实测技术报告书》，并领取《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》。开发商与购房者签订根据房屋实际测量面积签订《关于实测面积结算的补充协议》。如果购房者委托开发商办理房屋所有权证，开发商还与购房者签订《房屋所有权证办理协议》。同时，购房者应签署《房屋严守单》，并将以下房屋验收情况予以详细记录：1、查看地面、墙面和屋面有无裂痕；2、查看内部和顶部是否有麻点；3、防水试验，查看内部地漏是否有堵塞现象；4、查看卫生间、厨房、阳台有无流水口，管道接缝处是否渗漏；5、查看门窗关闭是否紧密；6、如您的物业在顶层，请观察屋顶是否有渗漏痕迹，墙角是否发黄，如在首层观察地面是否有渗漏痕迹，墙角是否发黄，如在首层观察地面是否有返潮现象；7、查对冷水表、热水表、纯净水表、电表、天然气表的底数；8、按照房屋使用说明书及合同约定的相关附件，检查室内设施有否缺件、损坏等情况。

在房屋交付时购房者还要向前期物业公司签订《业主情况登记表》、《物业管理承诺书》、《前期物业管理服务协议》、《自付供暖费协议》、《消防安全协议》、《自付物业管理服务费协议书》及《住户装修承诺书》等。
在上述程序完成后，购房者便可以拿到房屋钥匙，房屋本身的交付完毕。但房屋是一种特殊产品，只有完成产权登记才是完全意义上的交付。办理房屋产权证是买卖双方共同的义务，开发商应在房屋交付后的规定时间内将办理权属登记时由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，购房者应填写《房屋所有权登记表》，提供买卖合同、购房合同、测绘图标、身份证件、个人名章等，并交纳契税和公共维修基金。购房者也可以委托开发商办理房产证。在按揭购房的情况下，由于开发商在购房者取得房产证前承担着阶段性的保证责任，开发商往往要求由其统一办理房产证。

3.房屋交付时的费用承担

以下是北京一居住小区在房屋交付由购房者承担费用的清单：1、一次性或分期交纳购房余款；2、办理因为房屋实际测量面积变化所产生的补、退房款手续；3、交纳有线电视安装费300元/户；4、按总房款的1.5％交纳契税；5、交纳代办产权手续费1000元/套（含委托办理公正费200元/套、产权登记费80元/套、产权证印花税5元/本、产权证制证费5元/本、共有权证10元/本）；6、按总房款的2％交纳公共维修基金；7、交纳当年物业管理费；8、交纳当年的取暖费。

分析以上费用清单，有些费用是不合理的，购房者有权拒绝交纳。关于因为房屋实际测量面积变化所产生的补、退方款，只有面积误差比在3％以内的部分才进行补、退房款；面积误差比在3％以上时，实际面积大于合同约定面积误差比在3％以上的，超出3％的部分购房者不补，实际面积小于合同约定面积在3％以上时，小于3％的部分由开发商双倍返还给购房者。当开发商代办产权证时，如果是开发商自愿办理或强制办理的，除了产权登记机关依法收取的费用外，开发商无权收取其他费用；如果是购房者自愿委托开发商办理的，开发商可以依据双方协议收取代办费。至于物业费和取暖费，这是物业公司根据《前期物业管理服务协议》收取的，本身与房屋交付无关，不应成为房屋交付的条件之一。

在实践中，有一些开发商让购房者入住时交电表费、水表费、煤气或天然气的管道铺设费、电力增容费等。这些费用是为满足房屋的基本使用条件而发生的，与房屋的使用价值密切相关，已包含在房屋总价款之中，开发商无权要求购房者另行承担。
如果购房者希望入住时就有一个好的居住环境，避免在收房时买卖双方发生纠纷，建议购房者签订好房屋买卖合同。对“交付期限”、“交接”、“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”等条款作出详细的约定，将开发商关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺作为交房条件之一，并要求开发商在合同上注明上述基础设施，公共配套建筑在交房时就能使用。

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