购房协议可当买卖合同履行

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购房协议可当买卖合同履行

法律快车官方整理更新时间： 2019-11-13 23:55:48 人浏览

导读：

引题：如已确定具体买卖条件主题：“购房协议”可当买卖合同履行张黔林买卖双方并未签订正式的买卖合同，仅签订了一份“购房协议”，其中较为详细地约定了付款方式和交房时间。后来一方反悔，认为这只不过是一份居间协议，并不是正式的买卖合同，无需履行或承担违约

引题：如已确定具体买卖条件
主题：“购房协议”可当买卖合同履行
买卖双方并未签订正式的买卖合同，仅签订了一份“购房协议”，其中较为详细地约定了付款方式和交房时间。后来一方反悔，认为这只不过是一份居间协议，并不是正式的买卖合同，无需履行或承担违约责任。实际上，按照高院的认定：双方已签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。因此，笔者认为，这类详尽的“购房协议”完全可当买卖合同履行。
案例：李先生和刘先生于去年6月1日通过中介订立了一份由三方签署的《购房协议》，约定李先生以260万元购买刘先生的一套房产，签《购房协议》当日支付定金5万元，6月10日前支付首付款20万元（含5万元定金），8月1日前签订房地产买卖合同，签买卖合同当日再支付房款30万元，在签买卖合同后60日内办理过户交易手续，办理过户交易手续当日交付房屋，剩余房款由李先生通过银行贷款支付。此外，还约定如买卖双方中任一方擅自终止协议，应向中介方支付总房价的2%的补偿款。
合同签订后，李先生按约支付了定金和首期款，但到签订买卖合同时，刘先生却不愿意签《上海市房地产买卖合同》。刘先生认为《购房协议》只是居间合同而不是买卖合同，因此仅同意返还已收房款及定金，而李先生则认为刘先生是看到房价上涨想毁约，尽管双方没有签正式的买卖合同，但《购房协议》对每期房款的支付方式和金额，以及过户和交房的时间都已明确约定，因此应当依据《购房协议》继续完成交易。
双方因此产生争议，并诉至法院。
律师观点：买卖双方签订的协议，不管名称叫做《居间合同》还是《定金合同》或者《购房协议》，只要这些协议中具备买卖合同的主要内容，那么这些协议就是买卖合同而不仅仅是居间合同，可以认定双方买卖关系成立。一方反悔时，另一方可以要求继续履行或者要求对方承担其它违约责任。
上海市高院曾下发文件认为：《上海市房地产买卖合同》是上海市工商局等行政管理部门制订的示范文本，买卖双方当事人可以采用、参照示范文本订立买卖合同，买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后，为办理过户手续之需要，大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待：如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。如双方并未做出上述约定，而双方已签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。
因此，合同是什么性质不能仅仅看合同的名称而是要看合同的具体内容，如果一份合同不仅包括买卖双方与居间方的法律关系，还包括买卖双方已确定的具体买卖条件，那么这份合同就是买卖合同和居间合同，具有两个合同的内容和性质，而不能认为只能是一份居间合同。
就前面的案件来看，买卖双方及中介签署的《购房协议》已经具备了买卖合同的主要内容，因此就是一份买卖合同，李先生作为守约方，可以要求刘先生继续履行合同，也可以行使合同解除权并要求刘先生赔偿经济损失（如房价上涨后的差价损失）或支付违约金。
（作者为市律协房地产业务研究委员会委员，上海市大邦律师事务所合伙人、律师）

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