交易未果 中介提前收费是合法的吗?
导读:
案例回顾
交易未果,中介费提前收了还不退
张先生原本计划为儿子买套二手房做婚房,等了一年,买房子的事还是黄了,因为中介公司的不守约,使得张先生“房财两空”。
二手房无证,等着办合同“更名”
事情还得从2007年4月说起 ,张先生在中介公司购买了一套总价为38万元的二手房。购买前由于该房屋的房产证还没有办下来,买卖双方与中介公司通过协商约定,签定“房屋买卖协议”后,于2007年6月25日前办理完所有的合同更名手续。按买卖协议约定,张先生交给中介公司3000元的定金。
中介提前收了服务费
2007年4月26日,张先生将18万元的首付款交给了中介公司,按照协议要求,在办理完合同更名手续后,他需要将剩余房款一次性付清。但在张先生不知情的情况下,中介公司提前从首付的18万元中扣除了1.4万元的中介费。
房主不卖房,中介不退钱
2007年11月,合同更名手续仍未办结,加上房价大涨,房主提出因未在规定期限内完成更名,要求终止协议。按照三方约定的协议终止程序,房主和中介公司应在2007年11月20日前,退还给张先生首付款18万元、定金3000元等,房主已于2008年1月份将16.6万元一次性退清。但直到现在,张先生被中介公司提前扣除的中介费1.4万元,加上3000元定金不包括利息共1.7万元,目前仅退还了1万元。
张先生咨询律师,在交易未完成前,中介公司提前收取中介费是否合理?我应该怎么维权?房主违约是否应该给我赔付违约金?
案例分析
协议无效 应返还所有已付款
交易未完中介收费,不合法
陕西永嘉信律师事务所律师徐海谋认为,依据《合同法》的规定,中介公司促成买卖协议成立的,委托人应当按照约定支付报酬;中介公司未促成协议成立的,不得索取报酬。在此案例中,中介公司在未促成协议成立前,便将中介费从张先生支付的18万元首付款中扣除,不符合法律规定。
合同更名形式的买卖协议无效
另外,本案例中有一特殊情况:张先生是通过合同更名的方式购买二手房,即房主先与开发商解除购房合同,同时张先生再与开发商签订新的“房屋买卖合同”,然后将购房款支付给现房主。
整个过程涉及到开发商与房主之间解除合同、新购房者与开发商签订合同的行为,通过更名方式取得房产,中介公司是为配合房主将房屋出售给新购房者,甚至会赚取部分差价。“合同更名”实际上也规避了二手房买卖过程中应缴纳的税费。因此,律师认为这种方式本身就不符合法律规定,张先生与中介方、房主签订的合同属于无效合同。
无效合同的后果是相互返还,不存在追究违约责任的问题。依据法律规定,张先生虽然不能追究中介公司与房主的违约责任,但此前中介公司、房主收取的全部款项,均应返还给张先生。
因此,张先生可以要求中介公司退还定金3000元及提前收取的中介费1.4万元,还有逾期不退款的利息。中介公司若拒不还钱,张先生可向人民法院提起诉讼,以维护自己的合法权益。
律师提醒
需要提醒购房者的是,通过“合同更名”的方式买卖二手房,本身就有规避税费的嫌疑,是不合法的。如果在买卖期间出现任何问题,购房者的权益也很难得到保障。
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