商业房产交易税的计算方法

您的位置：法律快车 > 法律知识 > 房地产法 > 房屋产权 > 产权过户 > 房产过户 > 商业房产交易税的计算方法

商业房产交易税的计算方法

法律快车官方整理更新时间： 2020-08-31 04:06:30 人浏览

导读：

房产税在我国也是一大重要的政府收入来源，对于不同的房产所征收的税款是各不相同的，很多人购买的都是商业房，所以比较关心商业房税的计算方法。下面就让法律快车小编为大家带来商业房产交易税的计算方法的相关内容，一起来看看吧。

　　房产税在我国也是一大重要的政府收入来源，对于不同的房产所征收的税款是各不相同的，很多人购买的都是商业房，所以比较关心商业房税的计算方法。下面就让法律快车小编为大家带来商业房产交易税的计算方法的相关内容，一起来看看吧。

　　一、商业房产交易税的计算方法

　　营业税及附加：按买卖合同差价的5.65%计算;

　　土地增值税：按照买卖差价与原买入价计算得到利润率，分为不同的档次计算：

　　(一)小于等于50%，税率为30%;

　　(二)大于50%小于等于100%，税率为40%;

　　(三)大于100%小于等于200%，税率为50%;

　　(四)大于200%，税率60%;

　　个人所得税：在扣除了营业税和土地增值税后，剩余的净利润再按照20%征收。

　　商铺交易税费说明

　　买家支付的税费

　　买家契税=3%成交价;另外还有交易手续费5元/平米;印花税=0.05%成交价，产权登记550元/户。

　　卖家支付的税费

　　卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：

　　(一)营业税及附加

　　税费为差额的5.56%

　　(二)土地增值税

　　税费为差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算)：

　　1、增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%;

　　2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;

　　3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;

　　4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　备注：土地增值税：不提供购入发票按总价3%计算。

　　(三)个人所得税

　　税费为净收入的20%;不提供购入法票的按转让收入的1%计算。

　　二、房产过户要交什么税

　　房产过户需要缴纳契税，营业税，个税。

　　房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续，即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。房产过户有几种不同的情形，有继承的房产过户、赠与的房产过户、二手房过户等。

　　以该房产满五年和未满五年两种情况计算：第一种，房产满五年，营业税是免征的，同时个税也免征，需要缴纳契税和产权转移登记费；第二种，房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。

　　三、二手房房产交易税

　　1、正常过户

　　①增值税：（税率5.55%卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收增值税。

　　②个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20%卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

　　③印花税：（税率0.1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

　　④契税：（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）
征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

　　⑤测绘费：1.36元/平米总额=1.36元/平米*实际测绘面积（08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

　　⑥二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米

　　⑦登记费：（工本费）80元共有权证:20元。所需材料：⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。

　　2、赠与过户

　　①费用：免征营业税和个人所得税，但是需要增加 ⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑶契税的征收不论房产什么情况都需要征收全额契税
其他费用和正常过户都一样

　　②所需材料：⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权证复印件一套 ⑵不需要经过地税局直接可以过户。⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

　　3、继承房产交易过户

　　①继承房产的费用有：⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑵继承公证费 80元/单放弃继承公证80元/人
注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。

　　②所需材料：⑴公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。⑵房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。

　　4、析产

　　析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。

　　说明：

　　1、在二手房交易过程中，有的省区（比如贵州）已经免征“印花税”，并免去“契税完税证”“本本”（过去发“本本”要收“工本费”的），直接以“中华人民共和国税收通用完税证”代之，税种为“契税”。

　　2、税费如何交，其实可根据交易双方的协商而定。

　　以上就是法律快车小编为大家带来商业房产交易税的计算方法的全部内容。房产交易的税费是法律进行了明确的规定的，所以一定要及时的进行交纳。如果你还有更多的法律问题，欢迎咨询法律快车的相关律师，他们会为你做出专业的解答

声明：该作品系作者结合法律法规，政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.

拓展阅读