关于房屋买卖合同的效力问题
导读：
核心内容：房屋买卖合同法律效力如何判定?对于房屋买卖合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》未作明确规定。下面，法律快车房地产小编为您详细介绍相关有关房屋买卖合同的效力认定的相关法律知识内容。
【内容提要】
一、商品房买卖合同的效力问题
二、二手房买卖合同的效力问题
正文：
将房屋买卖合同分为一般商品房买卖合同和二手房买卖合同两种：
商品房买卖合同的效力问题
实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让(当然包括商品房买卖)作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。
小编认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。有些学者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
二手房买卖合同的效力问题
二手商品房的买卖相对来说产权关系清晰，只要卖方取得房屋产权证，房屋未设定抵押，没有债权债务纠纷，共有人同意出售，行为人具备民事行为能力，合同当事方意思表示真实，签订书面的买卖合同，该买卖合同就是合法有效合同。但在实践过程当中二手商品房的买卖远没有这么简单，可以说相当复杂，实践过程当中经常遇到下列几种情况的二手房买卖：
一是卖方与开发商签订了二手房商品房买卖合同，一次性交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的二手房房屋所有权证尚未办理完毕。[page]
二是卖方与开发商签订了二手房商品房买卖合同，通过银行贷款交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的二手房房屋所有权证尚未办理完毕;
三是卖方与开发商签订了二手房商品房买卖合同，通过银行贷款交清了房款，卖方入住或未入住，卖方的二手房房屋所有权证已办理完毕，但卖方未还清贷款，产权证质押在开发商处或银行设定抵押登记。
四是法院执行或拍卖的二手房房屋，产权尚未落实到权利人名下，权利人欲将其出售。上面所列举的几种二手房情况，如果买方与卖方签订了二手房房屋买卖合同，是否有效?一般认为，上述四种情况买卖双方所签订的二手房房屋买卖合同应认定为无效，不受法律保护，应按《合同法》规定的按无效合同的方式来处理。
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