商业地产投资 需谨记三条“军规”
导读:
核心内容:从万州到成都,再到重庆,资深商业地产投资专家周兵,几年来已在多个区域成功投资商铺。周兵认为,尽管当前整体市场看好,但并不代表你把钱随便扔到哪个地方,到了秋天就能收获硕果。当机会出现时,并不是每个人都能把握住。
选好开发商
周兵表示,在当前商业地产一头热的大背景下,也只有同时具备超强资金实力、超强资源整合力以及超强专业运营团队这三个基本条件的开发商,他们所投资的商业地产项目才有机会。
产权分割:商业地产经营大忌
“对于商业地产开发商,必须要做好物业持有的准备,而且是大量持有。产权分割是经营商业地产的大忌,商铺分割出售以后再经营是很难统一,就算是反租,其成本也很高。”周兵表示。
对此,万达颇有发言权,每年万达广场都有商家被淘汰,新商家被引入。万达集团分管商业一副总经理就公开表示,万达一般只出售住宅及写字楼部分,商业产权几乎都是万达自己持有,这确保了统一经营,为后期业态调整、为商业带来生命力提供先天条件。
资源整合力:解决招商难题
“对于一般开发商来说,搞商业地产是有风险的,很可能会面临招不进来商的窘境。”市房协商专委秘书长孙宏志认为,开发商的资源整合能力,对于投资商业地产来说至关重要。商业与住宅不一样,如果商业招商不满意,消费者很快就能感受到。但住宅就是空着,也未必有人知道。
孙宏志认为,这方面万达体现出了优势,他们和很多大品牌建立了战略合作。尽管如此,万达也开始“制造”自己的商业品牌,今天万达广场已经拥有万千百货、万达影城、大歌星KTV等诸多商业品牌。
孙同时认为,在这一点上,重庆本地开发商中,龙湖做得最好,目前龙湖已拥有天街、MOCO、星悦荟三大商业品牌体系。招商过程中,能有所针对性招商。
运营团队:规划招商管理
“现在开发商普遍存在一个问题,所谓的商业地产管理人员,基本上都是从住宅项目上转过来,从商业到地产的很少。”
孙宏志认为,一个专业的商业地产运营团队,必须懂商业管理、懂招商、懂商业地产规划,“只有具备了这三个条件的开发商,他们投资的商业地产才是机会。”
对此,市房协专门组织一批全国知名的商业实战专家,准备在春交会上对重庆商业地产发展支招。“在合适的时机,我们还会组织商业地产的运营人才培训。”孙宏志表示。
选好项目
选择好的开发商,可能大多数投资者都能准确判断。但该如何选铺?对大多数普通投资者来说,缺乏专业的投资眼光,或者跟风走,或者凭感觉,想到哪,买到哪。面对当前投资者现状,专家们给投资者开出“良方”。
看规划,就是看未来
3月5日,2011年重庆商业地产发展论坛上,市房协会长莫元春提出了自己的见解。
“看规划也可以叫做看未来。你所选择的商铺,或者投资产品,在未来的城市规划中所处的区位,这对投资前景很重要。”莫元春表示,比如江北现在是重庆重点发展区域,该区域的某个地方以后要建一个大型的专业市场,那么这些区位的投资就相当看好。
看回报,用租金反推房价
不看地段,看回报。“很多人喜欢往市中心凑,花10万元/平方米买个商铺,利润空间在哪里?升值空间又在哪里?”四川省商业地产联盟秘书长冉立春说,按照合理的回报率8%反推,10万元/平方米的商铺需要每平方米月租金667元才够,“什么样的商业形态才能支付如此高额的租金?”
有的投资者认为,买了黄金地段的商铺,可以招租到高端品牌入驻,他们是可以承受高租金的。冉立春说:“恰恰相反,高端品牌,特别是奢侈品商家是非常精明的,他们会拿牌子压你。成都仁和春天的个案,对重庆商业或许有着值得借鉴的地方。当时仁和春天百货引进LV花巨大代价,不仅没有收租金,还搭进去巨额的装修费用。”
看结构,明确商铺租给谁
市房协商专委孙宏志同时认为,投资者还有必要研究商铺的建筑结构、物业结构,层高有多少,进深、开间、柱距,在购买之前就要想清楚,你所招租的对象会做什么样的经营项目。
比如做餐饮,如果烟道、下水、卫生间都没有,还做什么?对于很多投资者来说,自己是不做运营的,所以必须考虑清楚这个问题。不同商家对铺面要求不一样,孙宏志说:“很多人可能觉得小开间、大进深的商铺不好,不利于经营,但是如果招来的商家是做建材的,那不是正好?长条的建材就需要这样的房间。而做超市的话,就对柱距有不小的要求。”
过心理关
“动辄数百上千万元的商业地产投资,更要形成良好的投资习惯,养成良好的投资心理,这是规避投资风险最后的屏障。”资深投资专家周兵表示,投资商业先要过心理关,成功的投资往往来自于良好的投资习惯。
学会规避投资风险
“这两年伴随着商业地产走红,商铺的投资门槛也是逐渐走高。”周兵表示,投资者必须学会规避风险。投资商业地产必须认识到以下误区:一是投资商业地产必赚钱。从一般意义上讲,有需求就能赚钱,但是目前商业地产中存在严重的结构性问题和供求矛盾。如很多商铺的价格是住房价格的8倍甚至10倍以上,其实这之间有不少是虚假的繁荣。二是投资商业地产可长期赚钱。目前,国内不少住宅开发商都转向商业地产,商业地产量的增加必然要影响其价格,并使利润下降。
返租并非灵丹妙药
除此之外,很多商业地产开发商把返租当成一剂灵丹妙药。返租,即开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租,整体交由一家商业公司进行运作,并给予投资者固定的回报。
但返租是不是就一定能解决这些问题了呢?是不是交由商业公司统一经营就一定能成功了呢?
显然不是,它只是提供了更多的成功可能性。返租成败与否取决于所选择商业公司的水平,他们的定位准不准、招商能力强不强、营销管理到不到位。不同的业态、业种,不同的管理水平,会直接影响到返租回报的承诺。
周兵认为,返租这样的个案,目前在重庆的旅游商业地产中比较盛行。以仙女山一楼盘为例,开发商便承诺给投资者寻找到一国际知名酒店管理公司租用。
对此,周兵建议,在决定投资投资商铺前,投资者应全面考察开发商的实力、诚信度、知名度等,尤其对于其在销售时宣称的租金收益率要实地考察,搞清该地段真实的租金价位,然后才决定是否投资。
初次投资商铺的中小投资者切忌贪大,相对来说面积较大的商铺对业态的要求更窄。另外,很多投资者转投新兴区域,这更需要了解区域详情,判断该区域商业是否有成长性。
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