二手房交易时七大风险要避开
导读:
帮助购房者了解二手房交易政策,保障合法权益,有关部门结合最近实施的《房地产经纪管理办法》,在二手房交易环节发出风险提示,并就这些风险提出相应的规避办法。
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风险1 中介不规范
不规范中介通常不具备完善的工商营业执照、资质证书、备案证明等相关手续,从业人员素质和自身抗风险能力低,不重视企业品牌形象,一旦出现交易纠纷,消费者权益难以得到保证。
风险2 中介乱收费
中介机构通过混合标价、捆绑标价方式,在未征得委托人同意的情况下,收取交易佣金以外的其他费用。
应对方法 看中介机构证照是否齐全
购房者买房时,应先看中介机构是否合法,有无《工商营业执照》、《房地产经纪机构资质证书》、《房地产经纪机构备案证明》;其次是看经纪人员是否具备《房地产经纪人注册证书》、《房地产经纪人协理资格证书》等相关注册信息;第三是看收费和服务是否公示,未公示的项目不得收费。
风险3 过户其他房
中介机构利用一份看房协议,带着购房者看多套房屋,将不是购房人看中的房屋过户到购房人名下。
风险4 交房遇麻烦
交易完成后,因约定不清,相关水电气等费用未结清、原房主户籍未迁出的情况时有发生,购房人利益受损。
风险5 买到瑕疵房
中介机构不提示、不告知待售房屋瑕疵,甚至通过重新装饰装修掩饰其瑕疵,诱导购房人在不知情的情况下购买带有瑕疵的房屋。
应对方法 买房前应查询房屋权属状态
买房应先查询所购房屋权属状态,通过向房屋所在地交易登记中心查询,确认该房屋是否存在抵押、查封等权利转移受限制的情况。第二,查询所购房屋是否与所看房屋一致,以免买错房。第三,查询所购房屋面积是否与产权证上的面积一致,以免买到“缩水”房。第四,查询市政配套是否齐全,是否按商业物业缴纳水电气费。第五,查询房屋质量是否存在重大瑕疵,如房屋承重结构改动、楼板或墙壁渗水、隐蔽管线破损、下水管道锈蚀、户外电线老化等。
风险6 诚意金陷阱
中介机构利用诚意金随时可退的特点,设置诚意金在某一条件下可自动转为定金的条款,诱导购房人缴纳定金性质的诚意金。
应对方法 任何书面约定要盖章及签字
购房者签订任何书面协议,要经中介机构盖章和经纪人员签字;签订《认购协议》的,注意关于诚意金在何种约定条件下转为定金的描述;签订《居间服务合同》的,只需支付居间服务佣金;中介机构提供按揭服务、权证代办服务等其他服务的,需经当事人书面同意并另行签订书面服务合同。
风险7 买到差价房
中介机构通过业主委托公证的形式,安排利益相关人与购房人签订明显高于委托价的房屋,获取房屋差价;或通过签订包税协议,以低报成交价方式获取房屋转移登记税费差价。
应对方法 不要轻信经纪人员私下服务
购房者不要轻信中介机构的口头承诺,任何重要约定都要签订书面协议,并经中介机构盖章,持证经纪人员签字;不要轻信私下服务,经纪人员流动性大,不能单独承揽业务,难以承担交易风险;不要轻信委托公证,因为办理委托公证和不让真正业主与购房人见面,是中介机构制造信息不对称从而吃差价的常见手段。
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