期房抵押的效力
导读:
基本案情
1995 年 7 月 18 日,大通公司与华东公司签订《房屋预售合同》,约定华东公司向大通公司预购皇府别墅 10 套,并详细约定了根据工程进度分期支付房款的具体办法、交房日期、房屋质量、保修期限及违约责任等事宜。之后,双方对《房屋预售合同》进行了公证,并办理了预售合同登记。
1995 年 3 月,华东公司与某银行签订《抵押借款合同》,约定:华东公司向某银行贷款 1300 万元,华东公司以上述 10 幢别墅作为借款的抵押担保。之后,双方向房地产登记部门申请抵押登记,在办理抵押登记过程中,经华东公司要求,大通公司向登记部门出具证明和承诺书,称华东公司对上述期房拥有完全的产权和处置权。同年 12 月,房地产登记部门向某银行出具了《房地产其他权利证明》。
1995 年 11 月,华东公司无力向大通公司支付约定的第二期房款,双方于 1996 年 1 月签订《终止房屋预售合同协议》,约定:终止双方于 1995 年 7 月 18 日 签订的《房屋预售合同》,房产由大通公司收回。 1996 年 2 月,华东公司与大通公司致信房地产管理部门及公证处,称:因华东公司无力支付购房款,双方要求终止《房屋预售合同》。
1998 年 4 月 21 日 ,大通公司向法院提起本案诉讼,请求确认华东公司与某银行签订的《抵押合同》无效。
争议观点
大通公司认为,华东公司将《房屋预售合同》作为权利证明与某银行签订抵押合同,侵犯了其合法权益;房屋尚未建成,没有产权证书,其抵押依法无效;华东公司无权处分该房产。
华东公司未答辩。
某银行认为,其与华东公司签订的抵押合同经登记部门登记,抵押合同有效。
法理分析
一、 本案系期房抵押纠纷
本案华东公司与某银行签订的抵押合同,系以正在建设中的房屋为标的设立的抵押,为期房抵押。该抵押设定时,抵押标的物尚未形成。期房抵押的标的物是在设定抵押时尚未建成,未实际交付使用,亦未办理权属证书的在建房屋。
需要指出的是,有学者认为期房抵押是对房屋期待权所设立的抵押,认为抵押人对房屋所有权享有期待权,因此期房抵押是对房产期待权的抵押。笔者对此持不同观点。抵押权属于物权,物权法定是物权法的基本原则。我国《担保法》规定,抵押是指债务人或第三人不转移对特定财产的占有,而将该财产作为债权的担保,在债务人不履行债务时,债权人有权按法律规定以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。根据此规定,抵押权的客体应为特定的物,而非权利,对抵押物的优先受偿是抵押权的权利内容,而期待权是请求权,属于债权范围。因此,设立期房抵押时,房屋虽然尚未完全建成,法律认可的房屋所有权尚未形成,但该在建房屋亦是民法意义上的“物”,期房抵押系设立于期房之上,而非设立在对期房所享有的期待权之上。
二、 本案期房抵押的效力
1990 年建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第 18 条规定:凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋的取得、移转、变更和他项权利的设定,均为无效。《城市房地产管理法》第 48 条规定:房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。由于期房处于建设之中,无法办理产权登记,根据上述规定,期房不能进行抵押。建设部 1997 年公布的《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定:本办法所称预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。该办法首次对此做出了肯定规定。 1995 年施行的《担保法》对此虽没有明确规定,但在该法所列举的不得抵押的财产中,并没有禁止期房的抵押。
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