通往理想补偿的拆迁谈判艺术
导读：
【事实概要】
2010年9月15日，北京市昌平区住房和城乡建设局为北京未来科技城开发建设有限公司核发《房屋拆迁许可证》，许可其进行未来科技城项目土地一级开发。洛林(化名)位于昌平区北七家镇鲁疃村的房屋位于拆迁范围内，故而“有幸”邂逅此次拆迁!由于洛林一户认为拆迁评估确定的补偿价格不合理，未能与拆迁人达成协议，一直坚持不搬迁。
2011年7月初，行事谨慎的洛林担心还未争取到理想补偿就被拆迁方实施强拆，遂委托著名拆迁律师事务所的核心干将——段福惠律师代理其拆迁法律事务。约摸两个月之后，此案以双方达成协议结案，洛林最终获得300平方米产权置换房与225万元货币补偿款，并获每人每月900元租房补助。
【办案掠影】
办案唯一辑：双城记
一城：洛林的忐忑不安
得知洛林一户委托了著名拆迁团队的律师之后，拆迁人一方也即刻画地为牢：只要在7月底之前签协议腾房搬迁，可以在原有的150万元货币补偿的基础上增加一笔拆迁奖励款。面对不菲的奖励款，一时间洛林颇为心动，担心“过了这个村就没了这个店”。
“三分割据纡筹策，万古云霄一羽毛”。在拆迁维权领域已是“元老级别”的段律师深知决策适时的重要性，针对洛林的顾虑，她细细为之分析了此时签订补偿协议的利与弊。听尔一席话，洛林豁然开朗，郑重作出决定：继续与拆迁人协商谈判，直至取得符合市场价的补偿安置结果。
利诱不成之后，拆迁人转而施以“车轮战术”。于是乎，在那“日轮当午凝不去，万国如在洪炉中”的时节里，洛林家里天天门庭若市，拆迁公司工作人员、区政府工作人员、区政法委干部乃至洛家远亲近邻络绎不绝地登门造访，极尽游说口舌之能。于此，各种关于强拆的可能之说也灌输至洛家。日复一日的，洛林所承受的压力呈裂变之势烈焰升腾……
一城：律师的胜券在握
段福惠律师自2007年开始专事拆迁维权业务以来，即专门负责北京地区的业务，几年时间里代理的京内拆迁案件不胜枚举，因此对于北京各城区拆迁模式以及诸般“潜规则”可谓了若指掌。无独有偶的是，早在接受洛林委托之前，段律师还代理过同属未来科技城项目土地一级开发拆迁项目的另一个案，故而对“未来开发”拆迁流程以及拆迁户智谋谈判的未来都看得一清二楚，确信洛林一案以强拆收尾的可能性微乎其微。换言之，拆迁人要达到拆迁目的，只能通过协商渠道，别无他法。[page]
不利风险的最小化并不等同于维权效益的最大化，后者的实现还依赖于拆迁人的让步。如何使处于优势地位的拆迁人作出让步?一方面，段律师代表委托人参加一轮复一轮的拆迁谈话，直接将对方法律依据根基不足的“先天缺陷”转化为谈判砝码;另一方面，帮助委托人抵御“糖衣炮弹”，巩固委托人的心理防线，以强化另一维权优势——时间战线，最终实现“以时间换金钱”的理想效果。
基于段福惠律师的专业分析与技术谈判，一度成功战胜“奖励说”诱惑的洛林在拆迁方的强大游说攻势之下再度选择了理性坚持。正所谓“运筹帷幄之中，决胜千里之外”，2011年8月底，洛林的坚持等来了代理律师为他争取到的谈判硕果。深感满意的洛林随后与拆迁人签订补偿安置协议，本案华美落幕。
【律师说法】
本案没有经历一场维权鏖战，便取得了极为理想的补偿安置结果，再次论证了高额补偿标准是可以“谈”出来的。结合本案细节要素来看，要达到以谈判促理想签约的效果，以下两点是基础必备：
其一，对案件所在区域的拆迁模式、流程有着通体了解。基于这种认识，才能够对协商空间有多大形成准确判断。而只有了解了协商空间的大小，才能够做到战略安排谈判步骤与策略，做到有的放矢。
其二，知法并会用法。任何一项谈判都是要利益对垒双方博弈的结果，哪一方掌握的筹码越多，那么这一方胜出的概率就会越大。具体就拆迁谈判来说，拆迁户一方的筹码原本只有保住房屋这一项，但如果对拆迁法律规范及尝试了解通透的话，则能够审视拆迁项目的合法性，在发现违法点的时候将其转化为新的谈判筹码，达到拆迁人与被拆迁人的谈判地位的相对均衡在这个基础之上，如果善于运用法律的各种方法与措施，就能够进一步将筹码运用得淋漓尽致，取得理想谈判结果。
2012年03月笔
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