未经消防验收，我退房要求赔偿损失，法院判我败诉，对吗？
更新时间：2018-06-08 07:19:32人浏览
问题描述：
我是万*，现年46岁，系私营业主；现就巴州中级人民法院在审理我们与房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案中主要事实及经过：2013年10月，我兄妹购买了xx房地产开发有限责任公司的商品房。并与2014年5月15日签署了《商品房预售合同》，合同第八条约定在2014年6月30日前，商品房达到水电暖正常使用；在2014年9月30日前提供整栋楼房的消防验收合格及相应的文件，予以验收交房；合同第九条违约责任中明确约定：出卖人逾期三十日未交房的，买受人有权解除合同…….合同签订后，我们全面履行了约定的交付房款义务，通过直接支付及银行贷款的方式，共计支付房款1868万元。但直至2015年年初，该商铺一直未通过消防验收；致使该商铺根本无法对外出租。万般无奈下我方于2015年1月15日，以公正送达的方式按合同约定正式通知xx房产公司：解除合同，退还房款，支付违约金，赔偿损失。随后，双方又进行了多次交涉，直至诉讼到巴州中级人民法院。法庭却于2015年11月11日下达（2015）巴民一初字第00033号民事判决书，作出驳回我们的诉讼请求，支持对方继续履行购房合同的判决。为此，我已经上诉高院，等待高院的判决，我希望律师和网友看看，给予一些经验所谈。谢谢！
4位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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1、约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 2、商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 3、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
2018-06-08 07:19:32
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一般来说，如果开发商没有取得预售许可证明就签订了预售合同，应该认定无效。但是如果在购房者起诉前，开发商取得了预售许可，则该合同应该认定为有效。故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
2018-02-27 03:26:19
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