认购书的定金退还技巧
导读：
在签订认购书后，定金退还的技巧关键在于理解定金退还的条件和流程。
1.只有当收受定金的一方存在根本违约行为，导致合同不能成立时，收受定金的一方才会双倍退还定金。
2.如果房屋买卖合同无法订立的原因是不可归责于任何一方当事人的，那么收受定金的一方应当退回定金。
因此，在签订认购书时，双方应明确约定定金的退还条件和流程，以避免后续纠纷的发生。
定金退还的法律依据主要来自于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《民法典》的相关规定。
1.根据这些法律条款，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
2.如果因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
3.《民法典》还规定了债务人履行债务时定金的处理方式，以及定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
在定金退还的过程中，不同情形下的处理方式也会有所不同。
1.如果未签订认购合同定金是否能退应该视具体情况判定。这需要根据双方在支付定金时达成的协议以及导致买卖合同不能订立的原因来判断。
2.签订认购合同后定金是否能退也需要根据不同情况区别对待。
例如，如果开发商在起诉前还未取得商品房预售许可证，那么这份房屋认购书就是无效的，定金需要退回。
3.双方在规定的期限内正式签订合同后，定金在买方履约后可抵作楼款或收回，如果一方违约，则适用“不予返还”或者“双倍返还”的规定。
4.如果双方都不存在违约行为，仅对预售（销售）契约及补充协议内容难以达成一致而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
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