关于认购书的效力
导读:
核心内容:关于认购书的效力,审判实务中,认购书效力是否以取得商品房销售许可证为必要条件存在着较大争议?有的认为应以取得商品房许可证为必要条件,有的则持相反观点。下面,法律快车房地产小编为您详细介绍相关的知识内容。
我们认为,认购书签订的根本原因在于签订正式预售合同存在法律上和事实上的障碍,只有这些法律和事实上的障碍消除后才得以签订正式的预售合同,且这些法律和事实上的障碍合同双方当事人是可以预期消除的。
推荐阅读:
商品房预售许可证未取得之前只能签订认购书而非正式预售合同,且双方在签订认购书时通过开发商当时的条件,可以合理预期到预售许可证的取得,因此,未取得商品房预售许可证明,认购书未必无效。
《解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”这条解释及时解决了以往审判实践对认购书性质的困惑。从该条规定可以看出,认购书成为预售合同应具备两个条件:
1.具备商品房销售管理办法(以下简称管理办法)的主要内容。该办法第十六条规定了商品房买卖合同应当具备13项主要内容:
(1)当事人基本情况;
(2)商品房基本状况;
(3)商品房的销售方式;
(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(5)交付使用条件及日期;
(6)装饰、设备标准承诺;
(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(8)公共配套建筑的产权归属;
(9)面积差异的处理方式;
(10)办理产权登记有关事宜;
(11)解决争议的方法;
(12)违约责任;
(13)双方约定的其他事项。
我们在调研中,发现实践中存在的争议主要是,如果认购书缺失了其中几项,认购书是否还可以直接认定为预售合同呢?我们认为,除了后三项外,其他各项原则上不能缺失,否则不应认定为买卖合同。因为商品房买卖合同的标的物即商品房具有特殊性,买方的最直接目的在于对房屋所有权有效的完全的行使。而对其行使完全所有权必须具备许多附加的条件,如供水、供电、产权登记等等,而管理办法规定的前十项内容恰恰是产权人行使所有权的必备条件,否则,买方将无法圆满地对商品房占有、使用、收益和处分。
2.出卖人已经按照约定收取了购房款。
这里的购房款既包括全部购房款,也包括部分购房款,而且后者在当前商品房买卖中出现的更多。其实,从法理上说,只要具备第一个条件,就应认定为正式的商品房买卖合同,但考虑到我国当前商品房交易中,买卖双方的真实意思是签订预约合同,认购书内容即使具备了管理办法第十六条规定的商品房买卖合同主要内容,也往往需要在日后签订正式买卖合同,因此,《解释》第五条从认购书的内容和开始实际履行两个标准来认定认购书为正式的商品房买卖合同,符合我国商品房买卖的实际情况,也有利于法官在认购书认定上的统一性。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
拓展阅读
相关知识推荐
摘自甄灵宇律师著《房屋买卖法律自助手册》(上海人民出版社2010年5月第1版孙洪林主编)该考察的都考察了,终于,一份认购书摆在了阿宝面前,这是阿宝需要落笔签字的
正文:如何界定认购书的法律性质实践中也有这种情况,开发商与购房者签订了认购书,或预订书,但由于商品房价格上扬,所以有的开发商以种种理由拒绝与购房者进一步签订《商
认购书》一般包括哪些内容《认购书》一般包括哪些内容《认购书》的内容包括:①房号及户型。②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的日期。⑤在一方不
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产