房产纠纷之违约赔偿案
导读：
房产纠纷之违约赔偿案
案例介绍：2009年4月，甲乙双方签署了《房地产买卖合同》，约定乙向甲购买位于闵行区的一套房屋，价格为200万元。《合同》第6条约定：双方在2009年5月10日之前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。第9条约定：乙方未按本合同付款协议约定的期限付款的，应当向甲方支付违约金;逾期超过10日的，甲方有权解除合同。此后，双方还签订了《付款协议》，《付款协议》第2条约定：乙方应于签订本合同后7日内向银行申请贷款，贷款金额为140万。第3条约定：待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件，于银行取得他项权证后7日内放款给甲方。
合同签订当日，乙方支付了首付款60万，后由于乙方的信用卡有逾期还款记录，中国银行未批准其贷款，乙方赶紧再向招商银行申请，5月25日获得批准。
在此期间，房价上涨，甲方感到自己卖低了，遂以乙方付款超出约定期限为由，于2009年5月22日发函给乙方解除买卖合同。乙方收到解除函后找到本律师，本律师建议其立即回函给甲方不同意解除并要求继续履行合同。由于新的《合同法解释二》第24条规定：当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。故本律师于6月30日就代理乙方向法院提起诉讼，要求法院确认解除无效并要求甲方继续履行房地产买卖合同。
乙方到底有没有违约?是否逾期付款?庭审中发生了激烈的辩论。
本律师发表了如下代理意见：
1、付款协议是对买卖合同的补充，若两者有矛盾，以付款协议为准。合同正文第6条约定的过户时间，是双方在打印买卖合同时必须填写的时间，若该时间不填写，买卖合同是无法打印的，故2009年5月10日是双方预估的过户时间。付款协议约定的过户时间才是双方真实意思的表示。
2、付款协议约定：乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续，待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。故本买卖合同没有约定乙方办完贷款的时间，只约定了乙方在7日内要向银行申请办理贷款。而且本买卖合同约定的过户时间是乙方贷款批准后3个工作日内，乙方贷款未批准前，双方约定的过户时间还没有到期。故乙方不存在逾期付款及逾期办理过户的违约行为。
3、乙方积极办理贷款，签订合同当日就向中国银行申请贷款，预审通过后，发现信用卡逾期还款的记录，中国银行没有批准。乙方得知后立刻找到招商银行，招商银行已经于5月25日批准乙方的贷款。故乙方再没有任何付款障碍，合同可继续履行。[page]
4、本案是因为房价上涨，甲方要求加价，乙方没有同意，甲方才发函要求解除。故请求法院不要支持甲方的恶意解约诉请。
最终法院采纳了本律师的意见，判决继续履行房地产买卖合同。
由于这类型的案件在目前行情下发生地较多，本律师最近就经手了5个类似案件，笔者望本案例能起到一定示范与警示作用。
本案纠纷的产生除了甲方因为房价上涨不肯按原价格出售外，还有一个重要原因是交易过户的时间及付款条件约定的不是很明确。本案中约定了一个交易过户的具体日期，但是在合同附件里的付款协议又约定了待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之前，就不会发生问题。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之后，就发生矛盾了，有矛盾应该以之后的付款协议为准。就以上述案例来举例说明，若正文条款约定2009年5月10日前申请过户，付款协议约定贷款申请通过后3日内办理过户，若贷款是4月20日就批准了，那么交易过户的日期应该是4月23日前，而不是5月10日前。反过来，若贷款是5月25日批准的，交易过户时间应该是5月28日前。很多人都会有个疑问，乙方办理贷款一直没有办出怎么办，是不是甲方要一直等，不能追究乙方的违约责任吗?若合同没有约定乙方办理贷款是时间，那么根据合同法第61条及62条的约定，根据交易习惯确定，或者甲方可以催告乙方履行，但是要给予乙方一个必要的准备时间。若乙方认为自己资信不是太好，或者银行收紧贷款等原因，可能导致贷款办理的时间较长或不可控制，买卖双方可以约定一个较长的办理贷款的期限或者干脆不约定乙方办理贷款的期限，防止乙方违约。
若本案约定了乙方贷款办理的日期及交易过户的日期，那么案件将发生根本变化。双方必须在约定的日期办理交易过户，乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户，那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任，甚至解除合同，要求乙方赔偿总房价的20%(买卖合同通常约定的一个违约金数额)。
这也提示买卖双方在签署房地产买卖合同时要非常细心，文字的表达很重要。签署二手房买卖合同并不复杂，但要签好二手房买卖合同却有一定难度。首先要熟悉二手房的交易流程，其次要熟悉交易的相关法律及政策，最后要有一定的文书写作表达能力，不要造成误解，更不要漏写合同条款。若买卖双方不太熟悉二手房交易的，建议聘请一位专门做房地产交易的律师来审阅买卖合同及控制整个交易的安全。目前境外客户聘请律师做二手房交易的比较多，应为有这个意识，国内客户找律师做二手房交易还甚少，等到出了纠纷才找律师，那时的费用及损失就比较大了，关键由于客户自己交易二手房，很多证据都没有固定，律师接手后处理起来也比较棘手。律师在代理房地产交易时收费一般在房价的0.3%-0.5%，建议客户能够找律师代理，防止纠纷的产生，维护自身的权利。[page]
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