严审房屋转让合同，各方皆大欢喜
导读：
严审房屋转让合同，各方皆大欢喜
[案情简介]
汽车运输公司职工彭某夫妇于1995年底在娄底大市场购买了一套二室一厅商品房，建筑面积75·55平方米，每平方米价为7叨·956元，合计55980元整。1997年初，他们夫妇因长期在浦东、广州等地跑生意，这套住房就无人居住，因而想把读房屋转让出去，后通过华兴信息服务中心牵线，与连钢庞某夫妇多次协商，签订了(房屋转让合同)，于1997年10月10日双方来湖南省娄底市公证处申办公证。
受理后，公证员依据 (城市私有房屋管理条例)等有关房产管理法规，对转让合同提出了三个疑点，要求当事人如实回答:1·房屋所有权是否为转让方 (简称甲方)所有，为何不能提供(土地使用证)和(房产所有权证hZ·共有人余某 (彭某之妻》对该房的转让有没有意思表示;3·该房是1995年新建的，原价为55980元，转让费为3万元，没经房管部门评估，明显偏低，而对房屋装修部分的补偿价36(肌元偏击。转让费有失真实，这是不是为少纳税金面采取的一种变相价格?
对上述三个疑问，当事人讲明了事实真相:1·在娄底大市场购买的房屋均未发放没偿还，所以房产证交回在市房管局，由房管局出具的(房屋他项权证)质押在某信用社，甲方要求购买方 (简称乙方)先付现金3万元偿还信用社借款后，才能拿回他项权证，再到房管局换回房产证。2·彭某称妻子在外地工作，不能来娄底申办公证，已全权委托他来办理，但他又不能提供公证机关出具的委托公证书。所以，公证员向彭某说明夫妻间的权利义务关系，他俩在夫妻关系存续期间购买的房屋，为夫妻共同财产。根据我国法律规定，要处理共有财产必须征得共有人同意，否则，转让无效。3·房屋交易实价为原价55980元，但因合同规定乙方负担税金和交易费叨叨元，其余均由甲方负担。为了少交税款，甲方将转让费55980元减少至3万元，将另外25980元加到房屋装修费用中。
根据当事人反映的情况，公证员提出了解决这些问题的办法，让甲乙双方再次协调:
(一)根据我国法律规定，被抵押的房屋是不能买卖的，但鉴于甲方自愿从房价中归还借款这种情况，先由乙方预付房价3万元提存于公证处。公证处派员与甲乙双方去信用社核实情况，然后由信用社的同志带上《房屋他项权证)去房管局。待查清事实后，由甲方出具收据，公证处将乙方提存的3万元交甲方偿还借款，换回房产证。在公证处派员参
与下，甲乙双方向有关单位交纳税金和房产交易费后，当即办理房产过户手续。余额在公证后一星期内，甲方结清水、电、管理费等一切费用后，乙方在拿到指定户名的房产证，甲方交付钥匙时一次性付清。(二)房屋共有人余某必须带身份证亲自来公证处表明态度，[page]
并在转让合同和谈话记录上签名。(三)房价实事求是按55980元转让，原合同上规定乙方只负担税金和交易费扔叨元，其余的均由甲方承担，改为各负责50%。
对公证处的建议，甲乙双方均表示同意接受。第三天，双方当事人按公证处的要求及时修改了合同，并提供了相应的证明材料/公证处为其出具了公证文书，当天下午甲乙双方到房管局办理了房屋过户手续。
这件公证实例只是一件普通的合同公证，但就是这么简单的公证，却是维护了当事人双方的合法权益，又保证了国家税收足额征收。小处可以见大。
[评析]
本案例系商品房买卖协议公证。当事人签订买卖合同的过程客观地体现了娄底市公证处法律服务的重要作用。
商品房是指由房产开发公司综合开发、建成后出售或交易的住宅、工商业用房及其他房屋。随着房地产业的发展和住房制度的改革，商品房交易活动日益增多，法律关系也变得越来越复杂，涉及民法、合同法投资法、继承法、婚姻法、房地产法等诸多法律关系。因此，公证机关适时介人提供法律引导和服务是非常必要的。(一)公证机关通过办理商品房买卖合同公证对合同进行严格审查把关，对不真实、不合法、不完善的条款予以剔除或提出补充、修改意见，最后以公证形式确认合同真实、合法、有效，有利于避免可能出现的纠纷，防患于未然，能有效地保护各方当事人的合法权益，确保房地产市场的良好法律秩序。(二)公证主动介入，平息了旷日持久的要房风波1986年2月23日，对于居住在江西省万载县岭东乡田心村的孙，x等7户农民来说，是个特别值得庆贺的日子，这倒不是正值农历新年元宵节，而是他们本应受到保护的合法权益在这天终于得到实际的保护,被占用20多年的房屋归还了它的主人。
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