物业公司与开发商的关系
导读：
物业公司与开发商的关系
物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。如果仅有物业管理法律关系的主体，而主体之间并没有权利和义务，就不能发生物业管理法律关系。因此，物业管理立法的首要任务，就是要以法律的形式，确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。而要认清物业管理法律关系的实质，前提就是给物业管理法律关系中几个主体之间的关系进行明确的定位，以下先看物业管理公司与开发商之间的关系。
通常说来，在物业管理法律关系中所涉及到的主体有两方，即业主(业主委员会)和物业管理公司，二者签定物业管理合同，确立双方的权利义务，而开发商并不加入物业管理关系，但是在我国目前所建成的一些新型的住宅小区和高档写字楼中，通常是由开发商出面选聘物业管理公司进行物业管理事务，与此相联的是，《物业管理公约》由开发商出面与物业管理公司签定，物业管理费也由开发商出面与物业管理公司商定，开发商实际上享有物业管理法律关系中业主一方的若干权利，但问题是开发商并不等于业主，在此种情形下，开发商与物业管理公司所商定的物业管理费用最终仍要由业主来交纳，开发商制定的《物业管理条例》实际上要由业主来遵守，开发商将房屋全部转让以后，实际上该房屋的物业管理已与其无关，而众多业主却对于这些关乎自己切身利益的事项无法参与，时候造成的后果却要由业主或住用人来承担，这显然既不合理，又不公平，造成这中状况出现的原因是多方面的：1、在初期管理期间，大部分房屋尚未售出，开发商是最大的业主，由此，开发商便担当起业主的角色。2、业主委员会由于业主入住数达不到各地地方法规所规定的法定人数，一时尚未建立，于是，开发商未与入住的业主商议，便越俎代庖，行使了不该由其行使的职能。3、有些物业管理公司是开发商下属的二级或三级单位，开发商建房，然后交由其下属单位管理，开发上似乎就天经地义地担当起业主的职责。很显然，这种由房地产公司直接行使业主权利的做法，在理论和实践中都存在很多难以克服的问题。
1、权利主体不清，容易造成纠纷隐患。对于业主的权利，虽然我国现行法律尚无明文规定，但按物权制度相关原理，可以肯定的是业主基于自己的建筑物区分所有权，自然延伸出其对物业的管理、收益、处分等权利，而开发商卖出房后明显对该物业的管理事项不享有任何权利。既然如此，开发商自然就不能代替业主处分其对该物业所享有的物业管理的权利。[page]
2、权利义务不清，造成合同履行困难。物业管理合同的主体应该是物业管理公司与业主或业主委员会，自然也就应该由上述主体去签定物业管理合同，如果出现权利义务的履行主体与设定主体不一致的情况，自然也就难以保证合同所设权利义务得以顺利实现，而且对于这样的合同，由于合同主体上的不适法，发生纠纷后极易被认定合同无效而产生问题。
3、加重房地产开发公司的负担。由于开发商承担了物业管理的职责，开发商就要给物业管理公司一笔物业管理启动资金。有些地方规定，物业管理的启动资金由开发商按建房资金的2%一次性付给物业管理公司，而这笔资金既不是投资，又不是借贷而这无疑加重了房地产开发公司的负担，在实践中造成了很多问题。
要解决这些问题，笔者认为应从以下方面着手：
1、 应区分物业开发和物业管理的各自职能，对物业管理公司进行规范化管理。物业管理和物业开发是两种完全不同的民商事活动，尽管现在很多物业开发公司在房屋建成后为了对房屋进行促销和形象宣传，将物业作为自己的一个基地，但是一旦物业管理公司组建后，就应将相关的物业管理事务交由物业管理公司独立完成。物业开发公司仅应在相关的物业保修方面负责对房屋履行法定义务。
2、应加强物业管理公司上级主管部门的管理力度。在小区业主委员会尚未成立前，此时属于小区物业管理的，为了防止物业开发公司在此阶段越权行使业主委员会的职责，就应该由小区的物业管理监管机关联合物业开发商，街道委员会等相关部门成立临时物业管理小组，共同协商，遴选临时性质的物业管理公司实施物业管理事务，以确保物业管理工作在业主在入住，房屋验收后实现向正式的物业管理公司和业主委员会过渡。
3、应强化业主的维权意识，对业主的权利提供充分的立法保护。业主是物业权利的主体，在入住人数未达法定人数时，业主应在所在地居委会和物业管理部门的指导下成立临时的物业管理小组，来实现选聘物业管理公司这一目标，对开发商越俎代庖的做法予以坚决的制止。
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引用法条
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