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你好，我想咨询一下：城市居民的一层或两层单门住宅，有土地使用许可证，根据许可区参照城市村居住基地奖励标准。

更新时间：2020-03-11 13:58:05人浏览

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依据我国目前的法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体经济组织，使用权属于宅基地上的房屋所有人，宅基地不属于个人遗产，不能被继承。　　《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。
”这一规定充分说明，我国实行土地公有制，即全民所有和集体所有。任何组织或个人只能依法取得土地使用权，不可能取得所有权，所以也就不存在所有权的继承问题。　　宅基地使用权是一种受限制的用益物权，是权利人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，法律赋予权利人有权依法利用该土地建造住宅，但没有赋予权利人对其土地的经营权和处置权，所以，土地使用权的继承将受到一定的限制。
　　《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”国家依法实行国有土地有偿使用制度。
但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”这一规定是在社会主义市场经济的基本制度条件下，强调土地必须依法转让和必须有偿使用。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十八条规定：“依照本条例的规定取得的土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。
”所以，其继承的前提必须是：“依照本条例的规定取得的土地使用权的个人。”本条例的规定和主旨就是要依法有偿使用土地。如果原宅基地使用权人依法以出让方式取得土地使用权，并且向土地所有者缴纳了未来若干年土地所有权价款的，在土地出让合同规定的有效年期内有相对的处置权，其土地使用权是完全可以继承。
土地管理部门应根据继承人申请，将其土地使用权直接变更给房屋继承人。那么，在未按照本条例的规定，没有以出让等有偿使用方式取得的土地使用权的情况下，不能直接办理土地使用权变更登记手续。
要使继承人的土地使用权合法化，就应该以出让等有偿方式取得土地使用权后，再申请办理土地使用权变更登记手续，依法取得土地使用权证。

2020-03-11 13:30:00