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《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第2款规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。 租赁权虽然是债权，但为平衡当事人利益，兼顾经济上保护弱者，该权利被物权化，在一定条件下可以对抗所有权的变动。因此房主在租赁期内有权出卖房屋，买方取得房屋所有权;但承租人有权基于租赁合同继续使用，直至租赁期届满为止，其对于房屋的使用权不因买卖而受影响，此即法律上的“买卖不破租赁”原则。 “买卖不破租赁”原则的构成要件如下：
1、房屋在租赁期间发生所有权变动，新所有权人须尊重标的物上的承租人使用权原状。也就是说，须取代原所有权人而成为新的出租人。
2、房屋所有权发生了变动，变动原因不仅包括买卖，也可以包括赠与、继承等。在租赁物所有权转让的场合，租赁合同继续存在，除非承租人有终止租赁合同的意思表示，租赁合同的内容除主体变更外，其他内容不变。同时《合同法》第230条规定，房屋所有人出卖出租房屋，要提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但是“买卖不破租赁”原则，不适用于所有承租人。最高人民法院《关于〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”此外，租赁期限也有一定限制。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。” 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第3款，“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的，可给予一定期限让其找房或者腾让部分房屋”，因此若未约定租期，房主可在合理期限内要求承租人搬迁。
1、房屋在租赁期间发生所有权变动，新所有权人须尊重标的物上的承租人使用权原状。也就是说，须取代原所有权人而成为新的出租人。
2、房屋所有权发生了变动，变动原因不仅包括买卖，也可以包括赠与、继承等。在租赁物所有权转让的场合，租赁合同继续存在，除非承租人有终止租赁合同的意思表示，租赁合同的内容除主体变更外，其他内容不变。同时《合同法》第230条规定，房屋所有人出卖出租房屋，要提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但是“买卖不破租赁”原则，不适用于所有承租人。最高人民法院《关于〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”此外，租赁期限也有一定限制。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。” 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第3款，“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的，可给予一定期限让其找房或者腾让部分房屋”，因此若未约定租期，房主可在合理期限内要求承租人搬迁。
2019-12-15 14:07:42
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承租人在房屋租赁合同期间是有优先购买权的，可以在同等条件下有优先权利购买所租赁的不动产，但是要注意时间，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释〉的理解与适用》第24条,对出租人履行通知义务后，承租人优先购买权的期限进行了规定，其中第3项规定,出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。
2019-12-15 14:12:53
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房屋买卖的过程中，建房涉及的情况多种多样，需要具体情况具体分析。比如，购买自建房有哪些法律风险?
一、房产可能是违法建筑
村民建造农民房应当办理相应的证书，常见的是“两证一书”，即建房土地使用证、建筑许可证和居民兴建住宅用地批准通知书。现在关外买卖的农民房，有些是村民私下抢建的，根本没有合法建造的手续。
在实践中，还有村民和合作方使用早已过期的证书、或者是超过证书规定面积私下加建的，这些都属于违法建筑。如果是违法建筑，这种风险非常大，可能被政府强制拆除，将来拆迁，政府也可能不给予补偿。如果该房屋能够办理房产证书(绿本)，表明政府对产权人的权利是认可的，一般不会是违法建筑。
二、农民房无法过户，不能将房产证办至买房人的名下
即使买房人签了购房合同付完房款，并且实际搬迁进去一直居住，但按照目前国土局的作法，这种房产不能办理房产过户手续。农民房买卖的现象在深圳特别是关外还比较多，只要原先的买房人没有异议，买房人也可以一直居住下去。根据我国法律的规定，不动产物权以登记为准，由于农民房没法过户，因此，即使买房一直在居住，但这个房产其实一直是原建房人的房产。
三、房产买卖合同可能会被认定为无效
理由是农民房转让必然导致宅基地使用权的转让，而宅基地使用权交易是法律所禁止的。关于农民房买卖合同是否有效的问题，这个在理论上还有不同看法，有认为有效的，也有认为无效的。
一、房产可能是违法建筑
村民建造农民房应当办理相应的证书，常见的是“两证一书”，即建房土地使用证、建筑许可证和居民兴建住宅用地批准通知书。现在关外买卖的农民房，有些是村民私下抢建的，根本没有合法建造的手续。
在实践中，还有村民和合作方使用早已过期的证书、或者是超过证书规定面积私下加建的，这些都属于违法建筑。如果是违法建筑，这种风险非常大，可能被政府强制拆除，将来拆迁，政府也可能不给予补偿。如果该房屋能够办理房产证书(绿本)，表明政府对产权人的权利是认可的，一般不会是违法建筑。
二、农民房无法过户，不能将房产证办至买房人的名下
即使买房人签了购房合同付完房款，并且实际搬迁进去一直居住，但按照目前国土局的作法，这种房产不能办理房产过户手续。农民房买卖的现象在深圳特别是关外还比较多，只要原先的买房人没有异议，买房人也可以一直居住下去。根据我国法律的规定，不动产物权以登记为准，由于农民房没法过户，因此，即使买房一直在居住，但这个房产其实一直是原建房人的房产。
三、房产买卖合同可能会被认定为无效
理由是农民房转让必然导致宅基地使用权的转让，而宅基地使用权交易是法律所禁止的。关于农民房买卖合同是否有效的问题，这个在理论上还有不同看法，有认为有效的，也有认为无效的。
2019-12-15 14:22:56
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