将此店铺转让（出售）或者由乙方进行违约赔偿，租赁合同：乙方违反合同约定，乙方未能履行合同义务
更新时间：2018-08-16 13:14:21人浏览
问题描述：
本人在义乌市世纪商城有一店铺用于租赁, 经商城物管牵头，介绍杨先生前来承租，三方于去年4月7日签订租赁合同，甲方（物管科），乙方（本人），丙方（杨先生），租期为05年9月28日至08年9月28日（三年），租金按年支付（45000元/年），于每年租期前一个月付清，签订合同之日丙方向乙方支付定金2万元，后来其中1万元于05年8月丙方付房租时充抵当年租金，另1万元当作以后租期定金（押金）。今年8月初丙方向本人预交了下一年度的房租（45000元）。日前，由于本人资金困难，将此店铺转让（出售）给他人，因目前租金大涨，同类店铺已涨到8万至10万元/年，受让人不想把此店铺再租给丙方使用，只承诺让丙方使用到9月28日（一年期满）。 针对此种情形，各方出现争论。店铺受让人观点是：正因为目前房租收益高，他才会购买此店铺，房租应该参照目前市场价，如丙方需继续承租，应最低按8万元/年计，补齐差额或另写合同，否则收回店铺另租他人。丙方观点是：他已认真履行合同，并预交了下一年度的租金45000元，如需补差额应由乙方承担，或者由乙方进行违约赔偿，加倍返还定金及预交的房租共11万元（定金1万房租45000元加倍）。乙方（本人）观点是：鉴于店铺所有权已发生变更转移，造成违约本人愿意承担责任，但只能按合同加倍赔偿定金及原数退回预交的房租（共65000元），至于乙方提出让本人加倍返还预交的房租原合同无此规定不能接受，另外也不能接受让本人按8万元/年标准补齐其中差额以便让丙方能继续承租。附录：租赁合同：第二十三条：乙方违反合同约定，甲方或丙方均有权要求限期整改；造成经济损失，乙方应给予经济赔偿。 第七条：租金交付办法：一年一次性交付。凡提前签订合同，丙方预付定金贰万元，其余租金于租用期一个月前全部付清。丙方逾期不能交清费用，定金没收合同作废；乙方未能履行合同义务，则承担相应违约责任，加倍返回定金，甲方监督执行。后续租金的交付，丙方就提前一个月付清全年租金。
3位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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您好，房屋租赁合同违约金标准并没有明确规定，违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。
上限“不超过20%”，应是指不超过主合同标的额的20%，但这只能适用于定金约定，约定的定金高于主合同标的额20%的部分，法院不会支持。
上限“不超过20%”，应是指不超过主合同标的额的20%，但这只能适用于定金约定，约定的定金高于主合同标的额20%的部分，法院不会支持。
2018-08-16 12:56:05
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二、租房押金交多少
1、关于租房押金问题，需要执行合同的约定的，没有约定的可以协商补充约定。
2、租房押金一般是依出租方与承租方双方约定，实际操作中押两个月房租居多。
3、需要慎重审查中介方是否有合法授权，最好由中介介绍房主出面审查相关证件后签订合同，这样更有利于保护自己的权益。
三、违约责任 违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。 违约责任的构成要件：
(1)有违约行为;
(2)有损害事实;
(3)违约行为与损害事实之间存在因果关系;
(4)无免责事由。前者称为违约责任的积极要件，后者称为违约责任的消极要件。此处仅讨论其积极要件，即违约行为。
2018-08-16 12:59:52
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1、如果租赁合同没有明确押金的性质或规则，则押金作为租赁预付款处理，无论如何都要返还的。
2、当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
3、除合同另有约定外，房东应于租赁关系消除且租客迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将租房押金全额无息退还租客。
4、租房期间有财产损失可以相应扣除押金，押金在扣除财物损失后应该退还。
5、在没有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋及屋内财产设定的一个担保，租赁期间如造成出租人房屋及室内设施的财产损失则从押金里扣除。
6、如没有造成该损失则合同期满或者解除合同时应予退还。
7、租房押金不退的问题可以双方协商解决，如协商不成，可以收集证据，向法院起诉。
8、如果租赁合同没有明确押金的性质或规则，则押金作为租赁预付款处理，无论如何都要返还的。
9、当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
10、除合同另有约定外，房东应于租赁关系消除且租客迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将租房押金全额无息退还租客。
11、租房期间有财产损失可以相应扣除押金，押金在扣除财物损失后应该退还。
12、在没有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋及屋内财产设定的一个担保，租赁期间如造成出租人房屋及室内设施的财产损失则从押金里扣除。
13、如没有造成该损失则合同期满或者解除合同时应予退还。
14、租房押金不退的问题可以双方协商解决，如协商不成，可以收集证据，向法院起诉。
2018-08-16 13:14:21
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