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2007年4月双方签订沈阳市城市房屋拆迁补偿协议（非租赁房屋产权调换）被告所签订的城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）辽宁省及沈阳市政府的拆迁管理办法是强制性规定不?

更新时间：2019-01-01 12:32:45人浏览

问题描述：

2003年5月我在沈阳市大东区如意一路10号建筑面积35平方米所有权平房拆迁，执行沈阳市政府第19号令，该地区为二级，每平方米补偿2510元平房建筑面积不足45平方米，给予面积补贴，即45平方米-被拆迁房屋建筑面积。8月2日我申请产权调换，而开发商以‘代户返还’标准货币补偿，申请裁决。同年8月14日裁决以比照政府规定租金标准补偿我67200元（1920元×35平方米），承租人（与我没有租赁协议）补偿80320元。我诉至法院，法院撤销裁决。2004年7月二审维持判决。8月30日双方协议；1我原房屋建筑面积35平方米位于大东区如意一路10号，新购置房屋位于六楼建筑面积为43平方米（具体位置以新房屋协议为为准）（该地区为三级每平方米2083元）2买房后产权证更名为沈阳建源房屋开发有限公司名下，待区拆迁办按政策确认房主与住户的租住关系解除后，方可把该房屋产权转至房主名下。3原房主保证在没有确认其与住户租住关系明确前，不得入住。4在确认租住关系解决后，房主同意按2003年政府19号令动迁的有关条款互找购房差价款后，开发公司将所购置房屋过户到房主名下。9月2日开发商在认可书中“本人对新购置的房屋位置，朝向，楼层新旧等与房屋的条件无疑义，因所购房屋系本人选购，故对新购置房屋价格人民币115000元认可”。9月8日，购置房屋的所有人郭XX，委托沈阳市大东区工农路203号房证号XXX3B公证委托开发商负责人章XX出售。2005年3月原房屋实际居住人以房屋租赁合同纠纷为由将房主，开发商诉至法院要求与房主重新建立房屋租赁合同，开发商补偿8000 元。法院认为实际居住人在该房居住至该房屋拆迁时亦未与房主签订房屋租赁协议。该被拆迁的房屋，在拆迁时因拆迁单位未与实际居住人签订拆迁协议。故此，原告要求被告重新订立房屋租赁合同之请求，本法院不予支持。原告要求开发公司支付拆迁补偿费，不属于法院案范围。之后，房主要求履行协议，进住调换房屋，开发商以必须同意裁决的被拆迁房屋补偿金额67200元，所调换房屋价格115000元。（沈阳市政府19号令第二十五条规定实行房屋产权调换的，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价）否则，不给过户，不能进住。通过上访后，纪委指令后。2007年4月双方签订沈阳市城市房屋拆迁补偿协议（非租赁房屋产权调换）。被拆迁房屋补偿的货币补偿金额67200元。产权调换房屋的价款总额115000元。双方约定事项如下；双方差价款结算，以人民法院判决结果为依据，双方互找差价款，多退少补。为此纠纷，2007年6月诉至法院；1请求判令开发商将所调换房屋过户给房主(已经判决令其与拆迁办给我过户）2要求被告退还原告产权调换房屋价款与被拆迁房屋货币补偿金额间的差价款。法院认为；原，被告所签订的城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）及双方2004年8月签订的协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按协议履行各自的义务。现本案双方当事人争议的焦点为，双方所签订的城市房屋拆迁货币补偿安置协议(非租赁房屋产权调换）所约定被拆迁房屋货币补偿金额及产权调换房屋总价款是否符合法律规定。对此，本法院认为，双方在协议中虽已约定了房屋的货币补偿金额为67200元，但是被告并未向法院提供充分证据，证明该地区动迁补偿评估单价为19200元，故原告住宅补偿价格应该比照该地区评估单价2510元计算，同时产权调换房屋价格款115000元，原告已予以确认本院予以认定。故原告应给付产权调换房屋价款与房屋货币补偿价款之间的差额，即26150元。【应该是115000元-（2510元×35平方米）=27150元】

说明，庭审时房主发现双方签订的非租赁房屋产权调换协议书，所调换房屋房证号ZZZ78.而不是购房确认的房证号XXX3B 。开发商当时承认已经出售给他人。

请问；1，双方签订的非租赁房屋产权调换协议书，开发商已经将所调换的房屋出售了，而且没有告诉，也没有经过房主的同意的许可，该协议书，有效吗？

2，协议中被拆迁房屋货币补偿金额67200元，房主举证判决书证明67200元早已经被法院撤销了。而法院仍以开发商没有提供证据为由，在2007年沈阳市拆迁补偿金额已经提高仍然比照2003年的补偿，合理吗？

3，203年房屋拆迁时执行沈阳市政府第19号令。所调换房屋是2004年8月购买的，而且这时沈阳市政府第31号令已经实施。被拆迁房屋在二级地区，所调换房屋还在三级地区，二处房屋没有可比性，法院计算差价的方法，合法吗？2007年诉颂时，价格已经提高，法院应该依据什么法律计算呢？

4，2004年房主确认所购买房屋115000元，庭审时房主举证中介公司证明购买房屋时中介费1000元，开发商承认包含在115000元内。法院在认定事实时也给以确认。法院在开发商没有提供如何购买房屋款项证明的情况下，仍然以房主认可的115000元，计算差价款，合理吗？

5，法院在计算差价款时，还没有依据沈阳市政府第19号令第39条拆迁非成套住宅房屋，其建筑面积低于45平方米以下的给以面积补贴。其补贴面积=45平方米—被拆迁房屋建筑面积。依据该规定，房主应该得到10平方米的补贴。法院也没有依法给以补偿，法院的计算方法，合法吗？ 6，国务院拆迁管理条例，辽宁省及沈阳市政府的拆迁管理办法是强制性规定不?

敬请指教。鞠躬。谢谢！

4位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。