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房产证所有人为某商厦，但土地证所有人为另一家公司。仅办理房产抵押登记，不办理土地使用权登记

更新时间：2018-10-11 10:06:48人浏览

问题描述：

一个商厦，商厦为多层，房产证所有人为某商厦，但土地证所有人为另一家公司。仅办理房产抵押登记，不办理土地使用权登记，法律上是否有效？

3位律师解答

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国有土地使用权转让应注意事项　　
1、必要的权属调查和资信能力调查。转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。　　
2、有关评估事宜咨询。根据法律规定，国家控制国有土地转让价格，转让价格过低时，国家享有优先购买权。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。　　
3、有关税费负担的咨询转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。　　
4、关于国有土地使用权转让担保问题。拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。　　
5、权属变更程序与支付转让价款的相互制约。因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。　　
6、土地用途及相关用地条件的变更国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。　　
7、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。根据有关法律规定，国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让，故国有土地使用权的转让往往是与地上建筑物或附属物一并转让。实践中，多以转让房地产为名转让国有土地使用权，地上的建筑物价值相对较小，于土地而言不大，并不重视。

2018-10-11 09:51:35

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您好，很高兴帮您解答，目前对于土地抵押登记费标准有，供您参考：规定明确提出，县级国土资源行政主管部门依法进行土地登记时，可向申请人收取土地登记费。土地抵押登记费收费标准继续按件收取，收费标准为：住宅用地每件100元，非住宅用地每件700元。
住宅用地登记一套为一件，非住宅用地登记的土地权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。国土资源行政主管部门按规定核发一本土地证书免收证书工本费；向一个以上土地权利人核发土地证书时，每增加一本证书加收相应的证书工本费（普通证书：个人每证5元，单位每证10元；国家特制证书：单位和个人均为每证20元），由土地权利人自愿选择普通证书或特制证书。
土地权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，或按国家有关规定换发新证的，只收取土地证书工本费。

2018-10-11 09:58:22

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一、不能办理抵押登记的房产　　
(1)权属来源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等)；　　
(2)根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的；　　
(3)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；　　
(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；　　
(5)权属有争议的；　　
(6)法律、法规或市政府规定禁止抵押的；　　
(7)除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。　　
二、房屋抵押登记的办理程序：　　
1、抵押登记申请　　办理房地产抵押登记，应当向登记机关提交下列文件：　　
(1)房地产抵押登记申请书；　　
(2)抵押当事人的身份证明或法人资格证明；　　
(3)抵押合同；　　
(4)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》；　　
(5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；　　
(6)可以证明抵押房地产价值的资料；　　
(7)登记机关认为必要的其他文件。　　
2、受理申请　　审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，申请文件不符合规定的，不予受理;申请文件符合规定的，则予受理，给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。　　
3、审核　　
(1)登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，如有下列情形之一的，驳回转移登记申请：　　A.权属来源的性质是限制抵押(包括福利房、微利房，行政划拨土地、减免地价土地)而未取得有关部门同意的；　　B.根据城市规划，政府决定收回土地使用权的；　　C.司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；　　D.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；　　E.权属有争议的；　　F.法律、法规或市、区政府规定禁止转让的。　　驳回登记申请，应自受理申请之日起在规定时间内书面通知申请人。　　
(2)从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况后，审查下列文件是否真实、齐全和有效：　　A.身份证明；　　B.《房地产证》或其他房地产权利证书；　　C.抵押登记申请书是否按要求填写；　　D.抵押合同书是否符合有关法律、法规的规定。　　经审核符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人。　　
4、登记　　
(1)对核准抵押登记的，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。　　
(2)预购的房地产抵押时，应在买卖合同书上加盖抵押专用章。　　
5、收费发证　　
(1)登记费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。　　
(2)将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人(由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取)。　　
6、立卷归档　　按规定建立土地和房地产登记的档案。

2018-10-11 10:06:48