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我于2月18日看中一套二手房与卖家达成协议交了2W定金和1W7800的中介服务费,直到3月15日卖方房产证办下来了但他要求解除合同且不退还定金。请问如何通过法律的手段维护自己的权益

更新时间：2018-10-10 12:38:55人浏览

问题描述：

各位律师你好,我于2月18日看中一套二手房与卖家达成协议交了2W定金和1W7800的中介服务费,合同上约定2月28日我要付首款10万元,当时3方在场卖方口头确定2月28日房产证能办下来并办顺利过户手续(中介可以证明),2月28日卖方和中介都没有催收首款且我提前打过电话给中介问说房产证未办下来,直到3月15日卖方房产证办下来了但他要求解除合同且不退还定金。请问如何通过法律的手段维护自己的权益

3位律师解答

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二手房定金合同怎么签好?　　
一、二手房定金合同怎么签好　　
1、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。　　
2、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。　　
3、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。　　
4、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。　　遵循上述四个事项，我们可以基本上确保买卖二手房双方的定金合同能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。　　
二、二手房买方应注意什么?　　
1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。　　
2、要看房屋是否为共有财产，如为共有，要取得其他共有人的同意。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。　　
3、二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。　　
4、应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。　　
5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。　　
6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准。　　
7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。

2018-10-10 12:11:15

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根据二手房交易中的现实状况，在签订过程中，中介二手房合同应包括但不限于以下几方面：　　
1、合同中药明确房屋坐落，产别，书证号等房屋基本概况的规定。其中包括告知租赁情况，以避免买方拿到了产权证但拿不到房屋使用权的情况;告知抵押情况，以免对对以后产权证的办理时间以及房款的交付方式造成影响。　　
2、合同中应约定房屋按套转让，可避免因双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷。　　
3、合同中应明确产权证过户方式及税费支付方式的约定，能让双方对各自的权利义务做到心中有数。　　
4、合同中应明确房款的支付方式和时间的事先约定，以避免因约定不清而产生纠纷和纠纷发生后因无相应的约定而导致的纠纷无法处理的情况。　　
5、合同中应明确房屋的交付方式，为买方什么时候能取得房屋的使用权提供了保证，也对因卖方逾期交房产生的纠纷如何处理提供了依据。　　
6、合同中应明确佣金的约定，提醒买卖双方支付佣金是自己的义务，从而避免中介方因收不到佣金而与买卖双方产生的纠纷。　　
7、合同中应明确对合同变更的相关规定要提醒三方，避免因不懂法而擅自改变合同引起的纠纷。　　
8、合同中要明确约定了中介方与买卖双方之间以及买卖双方自身之间什么情况该承担什么样的违约责任，这有效避免了纠纷产生后因约定不清而导致纠纷无法处理的情况。　　
9、合同中要明确双方争议的解决方式，确保一旦纠纷产生后能按照合法、有序的方式去解决。　　
10、合同中要有三方的签字，以确保合同的有效及安全。　　以上便是对中介二手房买卖合同的特点及应该怎么签的相关介绍。事实上，中介二手房买卖合同在实践中得到运用是一件好事，能够通过书面合同的方式将中介机构的行为进行规制，从而最大限度地保障交易的安全，避免二手房交易过程中对买卖双方的合法权益造成额外的损害，同时也有助于中介公司更好地提升服务。关于应该怎样理性签订合同的问题，其中涉及到权利责任的设定，如果买卖双方在某些条款上无法预见是否对自身有哪些利弊，最好能够找专业的法律人士如房地产律师咨询，确保能够万无一失。

2018-10-10 12:15:20

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关于买房定金不退怎么办的问题，根据相关规定，退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。
有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。比如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。
另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。

2018-10-10 12:38:55