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提前解除租房合同,现在距租房合同到期还有一个多月,并按照租赁合同的规定的条款去执行?

更新时间：2018-10-09 11:37:36人浏览

问题描述：

我与2013年10月购买了一套二手房,原本约定2013年10月底办理交接房屋手续。但是这套二手房中还有租赁合同,合同期限2年,2012年8月~2014年8月,原本老房东承诺和承租人提前解除租房合同,并妥善处理好之间的问题。但是现在老房东因赔偿金谈不拢的问题,就该房产的租赁纠纷无法解决,然后撒手不管事,交房手续都不办理,逃到外地去了。我们已经起诉老房东了,可是他也没有出现,到现在官司是胜诉了,也不能赶走租客。2014年年初,作为新的户主,和承租人协商,按照租赁合同赔他钱,提前解除租房合同,他却没有什么依据的,开口要5万元,我们也承受不了这么无理的赔偿。然后我们准备到2014年8月合同到期再去赶承租人。现在距租房合同到期还有一个多月,我们作为新的户主,需要做些什么,能行使怎样的权利保护自己的利益呢?几点问题请律师帮忙解答: 1、我新户主不是租赁双方当事人,但是在当事人(老房东)逃避的情况下,是否能自然承接这份租赁合同,并按照租赁合同的规定的条款去执行? 2、合同到期后,承租人很无赖,他霸占着房子,就是不搬怎么办? 3、合同到期后,承租人不出现,但是房屋里有他的东西,我可以强制破门后自行处理吗?怎么处理比较妥当? 4、我们和老房东打官司后,法院建议我们合同到期后,如果承租人无赖的话,再打排除妨碍的官司,但是因为打官司很麻烦,所以有没有不打官司的解决办法? 5、如果不得不和承租人打官司,我现在开始要准备一些什么材料了?

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。那么对于租房合同来说，租房者一般需要按照合同约定的期限居住。但是，对于您租房合同未到期，想要提前退租。《合同法》也规定了提前终止或者提前解除租房合同的条件，具体包括以下情况：
1、当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2、不管当事人有没有约定合同解除的条件，只要有下列情形之一的，就可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。提前终止租房合同涉及到权利义务的解除，所以您要注意以下事项：第一，优先选择协商解除合同。也就是说，房东和租房者经过协商来提前终止合同，双方可以对提前终止合同的条件以及押金的退还等问题作出约定。协商提前终止租房合同，可以最大程度地减少纠纷，避免纷争。第二，解除租房合同要以法律规定的程序办理。以协商方式解除的，双方最好签订一个解除协议；以法定方式解除的，必须向对方发出解除通知，并保留相关的证据。

2018-10-09 11:16:42

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未经出租人同意的房屋转租合同是否有效?
在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。
租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。
出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。
《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。

2018-10-09 11:18:56