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并于当月在长宁区房产交易中心顺利完成产权过户手续。我方的主要证据：房屋买卖合同。

更新时间：2018-09-07 00:31:35人浏览

问题描述：

您好我们（出售人）在2005年3月售出自有产权公房一套，建筑面积81.31平方米，位于居民楼顶层（1992建成，至今大约10多年的房龄）我们（出售人）于1994年入住，实际居住大约7、8年时间。之后搬迁（搬迁时间大概在2002年的2月），空关了3年后于2005年3月售出。现售出房屋的墙面和房顶出现了渗漏，有明显的水渍印记和发霉斑点。现受买人提出了4万元的经济赔偿（主要是装修补偿），理由是在买卖房屋过程中我们（出售人）隐瞒了房屋结构遭到破坏并且已经倾斜的缺陷，造成了现在已经装修好的材料破裂和毁损。在房屋出售前房顶曾经有过渗水现象，但已经通过物业公司进行了维修并已经修复完整（物业公司都有备案）。这一事实在买卖过程中我们（出售人）都尽到了详尽的告之义务，并且受买人也进行了全面验收，同时接受了房屋位于顶层所带来的一系列风险。买卖合同于2005年3月签定完成，并于当月在长宁区房产交易中心顺利完成产权过户手续。之后受买人进行了全面重新装修，并于当年入住。另外据受买人说房屋出现了倾斜，因距离售出公房20米远处有一个正在建造的新建楼盘。（大约有30层楼高，在2005年售房时也已经结构到顶，受买人都已经看到）建成后造成了周遍有些房屋的地基松动（这一点是在2006年5月写此份材料时才实际了解到的）。但关于此项影响在房屋买卖过程中和过程前，都没有实际证据可以证明已经波及到所售房屋的质量了。至于之后的影响和危害，是我们（出售人）在出售时无法预见和想像的。并且影响和危害程度也必须经专业的机构进行测评和鉴定（鉴定报告至2006年5月15日前还未正式出具），才能作为要求赔偿的事实依据。我们（出售人）在售出房屋时并未拿到相应的检测报关，所以无法尽到相应的告之义务。我方的主要证据： 1. 房屋买卖合同。合同上没有注明任何关于房屋渗水的文字说明，表明出售时确实没有出现受买人所叙诉的损坏情况 2 出售房屋的价款证明。证明房款略低于周遍同质房屋的成交均价，低价的原因是因为房屋位于居民楼顶层、一般装修，并没有象受买人所诉的以次充好的情况和蒙骗的意思。 3. 所售房屋所在的居民小区其它几幢楼的住户在2004年的时候进行了与开发商的索赔请求。但在当时房产商并未实际表态，另外当时也确实没有书面材料可以证实房屋确实已经遭到了破坏（关于索赔这一点是在2006年5月写此份材料时才实际了解到的）。并且也没有证据表明已经通知到我们（出售人）知晓此事或我们（出售人）已经实际参与的证明材料。我方（出售人）认为新建楼房和周遍房屋毁损在鉴定报告未出来之前，是没有必然因果关系的，更何况房屋出售时并没有任何迹象表明新房建造已经影响到出售房屋的质量了

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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小产权房是否可以买卖，小产权房有两种：
　　一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子。法律是允许乡村集体组织在集体土地上建造住宅的。只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑。
　　另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，并非只要是小产权房就是非法建筑。
　　根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部转让、置换。

2018-09-07 00:21:04